關(guān)于公開征求《安康市物業(yè)服務(wù)管理條例（草案）》意見的公告
2021年6月28日，安康市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議審議了《安康市物業(yè)服務(wù)管理條例（草案）》。根據(jù)《安康市地方立法條例》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將條例（草案）及其說明向社會公布，征求意見。請社會各界人士積極提出修改意見建議，并于2021年7月28日前反饋至市人大常委會法工委。
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附件：
1.《安康市物業(yè)服務(wù)管理條例（草案）》
2.關(guān)于《安康市物業(yè)服務(wù)管理條例（草案）》的說明
安康市人大常委會辦公室
2021年6月28日
附件1
安康市物業(yè)服務(wù)管理條例（草案）
目 錄
第一章 總 則
第二章 前期物業(yè)服務(wù)管理
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分
第二節(jié) 共有物業(yè)
第三節(jié) 物業(yè)用房
第四節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)管理規(guī)定
第三章 業(yè)主和業(yè)主組織
第一節(jié) 業(yè)主
第二節(jié) 業(yè)主大會
第三節(jié) 業(yè)主委員會
第四節(jié) 物業(yè)管理委員會
第四章 物業(yè)服務(wù)管理
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第一節(jié) 物業(yè)的使用和維護(hù)
第二節(jié) 住宅專項維修資金的使用和管理
第六章 監(jiān)督管理
第七章 法律責(zé)任
第八章 附則
第一章 總 則
第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理活動，維護(hù)物業(yè)活動各方的合法權(quán)益，建設(shè)和諧社會美好家園，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條【適用范圍與定義】本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定向業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等服務(wù)。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主對建筑物共有部分行使共同管理權(quán)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人、籌集和使用維修資金、使用和維護(hù)物業(yè)等活動。
物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)全體業(yè)主共同決定可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人（以下簡稱物業(yè)服務(wù)人）管理，也可以由全體業(yè)主自行管理。
第三條【原則與目標(biāo)】物業(yè)服務(wù)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的原則。物業(yè)管理納入社區(qū)綜合治理體系，營造安全、文明、和諧、生態(tài)、整潔的工作和生活環(huán)境。
第四條【黨建引領(lǐng)的基層社會治理格局】本市物業(yè)服務(wù)管理構(gòu)建和堅持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、法治保障、社會協(xié)商、業(yè)主自治、公眾參與、科技支撐的社會治理格局。
建立健全街辦、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。推動在業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人中建立黨的基層組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，保障物業(yè)服務(wù)管理活動依法有序進(jìn)行。
第五條【市場機制】物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、平等協(xié)商、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護(hù)守法盡責(zé)的市場行為，建立規(guī)范誠信的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。
倡導(dǎo)綠色、智慧物業(yè)服務(wù)管理,構(gòu)建全市流程一體化在線物業(yè)服務(wù)平臺和利用端口，以數(shù)字化助推物業(yè)服務(wù)和監(jiān)管創(chuàng)新，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)效率和質(zhì)量，建設(shè)便民惠民智慧物業(yè)服務(wù)體系。
第六條【管理部門和工作機制】市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的監(jiān)督管理工作。
發(fā)改、民政、公安、自然資源、市場監(jiān)管、應(yīng)急、衛(wèi)健、城管、生態(tài)環(huán)境、人民防空等相關(guān)部門按照各自職能，做好物業(yè)服務(wù)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居委會應(yīng)按照本條例的規(guī)定，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的監(jiān)督指導(dǎo)工作。
完善基層政府主導(dǎo)，主管部門監(jiān)管，相關(guān)職能部門協(xié)管，供水、供電、供氣、通信等專營部門配合的工作機制，積極推進(jìn)行政執(zhí)法和社會服務(wù)進(jìn)小區(qū)。
第七條【物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會】物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，加強從業(yè)人員培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。
支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會依法制定行業(yè)服務(wù)規(guī)范，逐步建立健全服務(wù)質(zhì)量評價體系，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。鼓勵物業(yè)服務(wù)人加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。
第二章 前期物業(yè)服務(wù)管理
第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)區(qū)域
第八條【物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分】新建項目擬實行物業(yè)服務(wù)管理的，建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)用地規(guī)劃許可證、不動產(chǎn)權(quán)證書和建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案，向縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門提出物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分的申請。縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，在征求所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進(jìn)行劃分認(rèn)定，并書面告知建設(shè)單位。
已投入使用、未劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者劃分的物業(yè)服務(wù)區(qū)域確需調(diào)整的，所在地物業(yè)主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，依照本條例第九條規(guī)定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)管理實際需要，征求業(yè)主意見后劃定物業(yè)服務(wù)區(qū)域并公告。
第九條【區(qū)域劃分的原則和標(biāo)準(zhǔn)】物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)治理等因素，遵循相對獨立、便于服務(wù)的原則，按照下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體劃分：
（一）按照物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；
（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域；
（三）不同物業(yè)服務(wù)區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)業(yè)主共同決定后，可以合并為一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
對物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分有異議的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門會同所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府確定。
第二節(jié) 共有物業(yè)
第十條【共有部分和共有設(shè)施設(shè)備】物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：
（一）共有部分，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；
（二）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設(shè)施、安防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、垃圾轉(zhuǎn)運、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設(shè)施設(shè)備。
（三）房地產(chǎn)買賣合同約定歸全體業(yè)主所有的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）《中華人民共和國民法典》物權(quán)編及其它法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。
未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備。
第十一條【共有產(chǎn)權(quán)登記】建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的部位和設(shè)施一并申請登記，由不動產(chǎn)登記部門在不動產(chǎn)登記簿上予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢共有產(chǎn)權(quán)登記情況。
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)用房
第十二條【物業(yè)服務(wù)用房】新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程設(shè)計方案和規(guī)劃圖紙中載明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：
（一）建筑面積三十萬平方米以下的，按建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；
（二）建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供；
（三）物業(yè)服務(wù)用房必須相對獨立，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)服務(wù)用房建筑面積的百分之五十。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電和給排水設(shè)施，滿足基本辦公使用功能，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房配置獨立的水、電等計量器具。
業(yè)主委員會的辦公用房在物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，應(yīng)當(dāng)位于地面以上且建筑面積不少于三十平方米。社區(qū)服務(wù)管理用房根據(jù)小區(qū)規(guī)模、人數(shù)等實際需要配置。
物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備用房面積根據(jù)設(shè)備安裝、使用、維護(hù)的實際需要提供。
物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或個人不得占有、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自變更用途。
已建成但未配建物業(yè)服務(wù)用房的小區(qū)，以及老舊小區(qū)、單位家屬院、保障房及其它未配建物業(yè)服務(wù)用房的居住區(qū)，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同所在地物業(yè)主管部門可參照本條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)解決。
第十三條【物業(yè)服務(wù)用房公示與登記】建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預(yù)售或者銷售時予以公示；辦理不動產(chǎn)初始登記時，建設(shè)單位持規(guī)劃總平圖及物業(yè)服務(wù)用房測繪圖向縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門申請物業(yè)服務(wù)用房驗收備案。
市、縣（市、區(qū)）不動產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，業(yè)主有權(quán)查詢，不動產(chǎn)登記部門不得無故拒絕查詢。
第四節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)管理規(guī)定
第十四條【前期物業(yè)招投標(biāo)】建設(shè)單位在申請《商品房預(yù)售許可證》前或者現(xiàn)房銷售三十日前，應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。建設(shè)單位在招標(biāo)過程中應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的意見和建議。對于分期開發(fā)的項目，其前期物業(yè)招投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)服務(wù)區(qū)域為范圍。投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)服務(wù)區(qū)域房屋建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。
第十五條【前期物業(yè)服務(wù)合同】新建物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭星捌谖飿I(yè)服務(wù)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)期限，自建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起，至業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會與選聘的新物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同并生效之日止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月內(nèi)，由業(yè)主共同決定是否續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)人。期限已屆滿，業(yè)主未就是否續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)人做出決定的，在重新選聘物業(yè)服務(wù)人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)。期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)服務(wù)人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效之后，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十六條【臨時管理規(guī)約】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害房屋買受人及物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會通過管理規(guī)約生效時終止。
第十七條【前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約的備案及公示】建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，持前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約向縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案，并告知街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)。
經(jīng)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)銷售場所公示，房屋買受人在簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第十八條【前期物業(yè)服務(wù)費承擔(dān)】前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至所出售房屋交付之日期間發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日期間發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)。房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十九條【前期共有物業(yè)收益】前期物業(yè)服務(wù)合同期間的共有物業(yè)收益屬于業(yè)主共有，由前期物業(yè)服務(wù)人代為收取，扣除合理成本后存入專項資金賬戶并建立臺賬，成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后移交業(yè)主委員會。
第二十條【新建物業(yè)承接查驗】在新建物業(yè)交付使用十五日前，物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)應(yīng)監(jiān)督建設(shè)單位與選聘的前期物業(yè)服務(wù)人按照承接查驗相關(guān)法規(guī)要求完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，公開查驗結(jié)果，建設(shè)單位應(yīng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)人不得承接未通過承接查驗的物業(yè)。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)持承接查驗協(xié)議、移交清單及查驗交接記錄等資料向縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。
第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)人退出】物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定向新的物業(yè)服務(wù)人完整移交物業(yè)資料、物資、財務(wù)等，新的物業(yè)服務(wù)人接管物業(yè)后，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時退出物業(yè)管理區(qū)域。
第三章 業(yè)主和業(yè)主組織
第一節(jié) 業(yè)主
第二十二條【業(yè)主】房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同，且已實際占有該房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的個人或者單位視為業(yè)主。
第二十三條【業(yè)主權(quán)利】業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動中，享有下列權(quán)利:
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)事項提出意見和建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的意見和建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，住宅專項維修資金的管理和使用，業(yè)主共有資金的管理和使用，享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主可書面授權(quán)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域居住的有完全民事行為能力的配偶、父母或成年子女行使業(yè)主權(quán)利。
第二十四條【業(yè)主義務(wù)】業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時足額交納物業(yè)費；
（六）依法配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主授權(quán)行使業(yè)主權(quán)利的配偶、父母或成年子女，須履行業(yè)主義務(wù)。
第二節(jié) 業(yè)主大會
第二十五條【業(yè)主大會組成】業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主按照本條例規(guī)定組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行相應(yīng)職責(zé)。
一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同行使業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第二十六條【業(yè)主大會職責(zé)】下列事項由業(yè)主大會會議作出決定:
（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會組成人員；
（三）確定物業(yè)管理方式，授權(quán)業(yè)主委員會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；
（四）改變或者撤銷業(yè)主委員會違法違規(guī)的決定；
（五）審議業(yè)主委員會工作報告、財務(wù)報告；
（六）制定住宅專項維修資金及業(yè)主共有資金使用辦法，依法依規(guī)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）制定住宅專項維修資金籌集方案，籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（八）申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有物業(yè)的用途;
（九）制定、修改共有部位和共用設(shè)施設(shè)備管理、使用、經(jīng)營收益等方面的規(guī)定；
（十）法律法規(guī)規(guī)定由業(yè)主大會共同決定的其它事項。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條例第二十六條第一款第七、第八、第九項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第二十六條第一款規(guī)定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十七條【申請成立業(yè)主大會】新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年且交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，申請成立首次業(yè)主大會，并提供物業(yè)出售和物業(yè)交付資料、物業(yè)測繪文件、已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊等相關(guān)資料。
建設(shè)單位未及時書面報告申請成立業(yè)主大會，物業(yè)服務(wù)區(qū)域已交付使用部分百分之十以上業(yè)主，可以聯(lián)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請成立首次業(yè)主大會。
街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到本條第一款規(guī)定的書面報告或者本條第二款規(guī)定的書面申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
第二十八條【成立籌備組】籌備組由街道辦事處、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、建設(shè)單位派員及業(yè)主代表組成。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開展工作。
籌備組由十三人以下五人以上的單數(shù)組成，具體人數(shù)由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)實際情況確定，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一，籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎(chǔ)上，優(yōu)先從遵紀(jì)守法、熱心公益的中共黨員業(yè)主中確定，業(yè)主代表資格參照本條例第三十六條規(guī)定執(zhí)行，具體推選辦法由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府制定。
籌備組成員名單應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公告，公告期不得少于七日。
縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)培訓(xùn)和指導(dǎo)。
第二十九條【籌備工作】籌備組應(yīng)當(dāng)開展以下工作，并就其確定的事項在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示：
（一）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分物業(yè)面積；
（二）制定首次業(yè)主大會會議召開方案；
（三）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；
（四）提出業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及候選人名單；
（五）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；
（六）首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組按照多數(shù)原則作出決定。業(yè)主對籌備組發(fā)布的決定、通知或公告有權(quán)提出異議，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召集、召開首次業(yè)主大會會議。
建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組工作，提供業(yè)主名冊、物業(yè)信息及相關(guān)文件資料等，并為籌備組開展工作提供必要的辦公場所。
第三十條【首次業(yè)主大會】首次業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)審議并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員及候補委員。
新建物業(yè)首次業(yè)主大會的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理新建物業(yè)承接查驗前，將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費交存所在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指定的銀行賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。
未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)首次業(yè)主大會的籌備經(jīng)費，由全體業(yè)主共同分擔(dān)。
第三十一條【業(yè)主大會會議形式】業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式召開，具體辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委托其代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限和期限等內(nèi)容。
采用集體討論形式召開業(yè)主大會會議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層、住宅類型為單位推選業(yè)主代表參加。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加會議三日前，就會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見，意見書經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在會議上如實反映；凡需要業(yè)主投票表決的，表決票經(jīng)業(yè)主本人簽名，由業(yè)主代表在會議投票時提交。業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得轉(zhuǎn)委托。業(yè)主代表因故不能參加會議的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)另行委托業(yè)主代表參加會議。
街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主代表推選辦法，明確業(yè)主代表推選的范圍、條件、名額分配方式、推選程序及權(quán)利和義務(wù)等。
采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每位業(yè)主，由業(yè)主或其代理人實名簽署意見。無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或其代理人簽名。
業(yè)主大會會議表決采用紙質(zhì)方式實名投票。在確保業(yè)主真實意思表示的前提下，鼓勵通過互聯(lián)網(wǎng)平臺、移動客戶端等方式實名投票。表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。
第三十二條【業(yè)主大會決定效力及公開】業(yè)主大會會議效力和決議生效的條件，將按照民法典物權(quán)編相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會會議依法作出的決定，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示，對本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和通過租賃等方式合法使用物業(yè)的單位或個人（以下統(tǒng)稱其他物業(yè)使用人）具有約束力。
第三十三條【組織監(jiān)督】街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的社區(qū)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決過程進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。
第三節(jié) 業(yè)主委員會
第三十四條【業(yè)主委員會定義】業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)負(fù)責(zé)處理業(yè)主大會的日常事務(wù)，根據(jù)業(yè)主大會的決定履行職責(zé)。
業(yè)主委員會由五名以上單數(shù)委員組成，任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員數(shù)額和任期應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第三十五條【選舉業(yè)主委員會】業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員、候補委員。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照委員人數(shù)百分之四十的比例配備候補委員，候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。候補委員的產(chǎn)生規(guī)則、候補順位等具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
分期開發(fā)的物業(yè)達(dá)到召開首次業(yè)主大會會議條件時，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會委員，以后各期交付使用時，按照業(yè)主大會議事規(guī)則增選委員。
第三十六條【委員資格】業(yè)主委員會委員、候補委員從本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)具備以下條件的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表中選舉產(chǎn)生。
（一）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力；
（二）模范履行業(yè)主義務(wù)，遵守大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，無違法搭建、非法侵占業(yè)主公共空間和設(shè)施設(shè)備或其他損害業(yè)主公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益等行為；
（三）本人、配偶以及直系親屬沒有參與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)管理工作。
（四）具有完全民事行為能力；
（五）具有一定的組織能力和文化水平，能保證必要的工作時間；
（六）未被列為失信被執(zhí)行人；
（七）未拖欠維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同拖欠物業(yè)費；
（八）籌備組根據(jù)實際擬定的其它條件。
成立首次業(yè)主大會，業(yè)主委員會委員、候補委員的候選人資格審查工作由首次業(yè)主大會籌備組負(fù)責(zé)；
業(yè)主委員會換屆選舉，所推選的業(yè)主委員會委員、候補委員的候選人資格審查工作在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織監(jiān)督下，由換屆籌備組負(fù)責(zé)。
第三十七條【推薦方式】業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：
（一）街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府黨組織提名推薦；
（二）社區(qū)提名推薦；
（三）業(yè)主聯(lián)名推薦；
（四）產(chǎn)權(quán)單位推薦。
鼓勵符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)黨員干部通過規(guī)定程序擔(dān)任業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會成員中黨員人數(shù)比例應(yīng)達(dá)到百分之五十以上。
第三十八條【業(yè)委會備案】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會及業(yè)主委員會選舉情況報告、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等材料在所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并對以上報送材料的真實性負(fù)責(zé)。
縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到全部備案材料之日起五日內(nèi)，完成備案并出具備案回執(zhí)。經(jīng)備案的業(yè)主委員會，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
第三十九條【業(yè)主委員會職責(zé)】業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)委會履職及物業(yè)管理的實施情況；
（二）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案，確定需要全體業(yè)主公攤費用的收取標(biāo)準(zhǔn)；
（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金及業(yè)主共有資金，督促業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費用；
（六）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；
（七）調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（八）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；
（九）維護(hù)業(yè)主公共利益，對損害業(yè)主共同利益的行為人提起訴訟；
（十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第四十條【業(yè)主委員會會議】業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)服務(wù)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，業(yè)主委員會決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意，并將決定以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告。
第四十一條【委員禁止規(guī)定】業(yè)主委員會委員、候補委員不得有下列行為：
（一）干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)服務(wù)管理活動中形成的文件資料或擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；
（三）拒絕、拖延提供物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；
（四）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；
（五）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)或?qū)I(yè)主共有財產(chǎn)出借他人、設(shè)定擔(dān)保等；
（六）收受物業(yè)服務(wù)人或者與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個人提供的吃請、紅包禮金、減免物業(yè)費、停車費等利益或與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；
（七）泄露或違法使用業(yè)主信息；
（八）承攬本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該物業(yè)服務(wù)人處工作；
（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第四十二條【委員資格終止罷免】業(yè)主委員會成員因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力、喪失民事行為能力、物業(yè)轉(zhuǎn)讓和滅失、犯罪被追究刑事責(zé)任等原因，其成員資格自行終止。
業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，業(yè)主委員會成員資格終止：
（一）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（二）無正當(dāng)理由三次不參加業(yè)主委員會會議的；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，非法侵占業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；
（四）無正當(dāng)理由拖欠物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金，經(jīng)三次書面催交拒不交納的；
（五）自行提出辭呈的；
（六）本人、配偶及其近親屬在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人處任職的；
（七）有違反本條例第四十一條規(guī)定的禁止性行為；
（八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名可通過物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)向業(yè)主大會和業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會成員資格的建議，街辦社區(qū)督促業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議研究決定，業(yè)主委員會收到罷免建議之日起六十日內(nèi)未組織召開業(yè)主大會臨時會議的，罷免建議視為通過。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。
第四十三條【業(yè)委會重新選舉】一個任期內(nèi)，業(yè)主委員會委員經(jīng)遞補人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一，或者出現(xiàn)其他情形，無法正常履行職責(zé)的，物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)應(yīng)當(dāng)代為行使業(yè)委會職責(zé)，及時成立籌備組，組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第四十四條【業(yè)委會換屆】業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。拒不交接的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)處理，必要時，轄區(qū)公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助。
第四十五條【信息公開】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，并及時公布以下事項：
（一）按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定；
（二）選聘的物業(yè)服務(wù)人及其相關(guān)信息；
（三）物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；
（四）定期公布專項維修資金和共有部分經(jīng)營收益的收支情況；
（五）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費；
（六）業(yè)主委員會成員津貼、專職人員補助情況；
（七）其它接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
對于應(yīng)當(dāng)公開而沒有公開的信息，業(yè)主有權(quán)查詢或者要求業(yè)主委員會公開；仍不公開的，由所在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令公開。
第四十六條【公共收益的使用與監(jiān)管】物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分的經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有，不得以任何個人名義進(jìn)行管理，主要用于補充專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定使用，任何單位或者個人不得挪用、侵占。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費、業(yè)主委員會成員津貼經(jīng)業(yè)主大會決定通過后，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支。業(yè)主委員會提出合理的經(jīng)費預(yù)算項目、標(biāo)準(zhǔn)和金額，須經(jīng)業(yè)主大會通過后執(zhí)行。
共有部分經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員津貼、專職人員補助應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)管理要求建賬、入賬和會計核算。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公布賬目收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第四十七條【監(jiān)督與培訓(xùn)】業(yè)主委員會日常工作接受全體業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)的監(jiān)督。
召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會可以邀請街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)派代表參加，并聽取指導(dǎo)意見和建議。
未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會部分職責(zé)。
街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)應(yīng)當(dāng)會同縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門定期組織業(yè)主委員會委員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)法律、法規(guī)和日常運作規(guī)范等方面的培訓(xùn)。
第四節(jié) 物業(yè)管理委員會
第四十八條【成立條件】物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在本條例生效之日起三十日內(nèi)組織成立物業(yè)管理委員會管理物業(yè)事務(wù)：
（一）不具備成立業(yè)主大會條件的老舊小區(qū)、單位家屬院、保障房及其它居住區(qū)等；
（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的；
（三）已成立業(yè)主大會但未能成立業(yè)委會，或業(yè)主委員會不履行職責(zé)超過三個月，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)后仍無法選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。
第四十九條【物業(yè)管理委員會成立和職責(zé)】物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表以及街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)、公安機關(guān)派出機構(gòu)等單位派員組成。成員人數(shù)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)占全體成員的半數(shù)以上，黨員人數(shù)應(yīng)占全體成員的半數(shù)以上。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指定人員擔(dān)任。
物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期不少于十日。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)處理。
物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門；縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)。
物業(yè)管理委員會組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的事項，代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會的職責(zé)，推動符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第五十條【議事制度】物業(yè)管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會議。
物業(yè)管理委員會討論、決定物業(yè)服務(wù)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開7日前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
物業(yè)管理委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，物業(yè)管理委員會決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將會議的決定在作出之日起三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第五十一條【異議處理】物業(yè)管理委員會決定公示期間，業(yè)主可以對相關(guān)事項提出書面異議，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)作出答復(fù)，如對答復(fù)仍有異議，三十名以上業(yè)主可聯(lián)名向物業(yè)所在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出。
第五十二條【職責(zé)移交】物業(yè)管理委員會臨時履職期間，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)及時指導(dǎo)籌備成立；能夠選舉業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)及時指導(dǎo)選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財物移交手續(xù)后解散。
物業(yè)主管部門根據(jù)本條例規(guī)定，另行制定《物業(yè)管理委員會工作制度》，就物業(yè)管理委員會的成立條件、產(chǎn)生流程、工作職責(zé)、議事規(guī)則等作出具體規(guī)定。
第四章 物業(yè)服務(wù)管理
第五十三條【物業(yè)管理形式】業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人管理。
采取自行管理物業(yè)方式的，業(yè)主委員會應(yīng)該擬訂物業(yè)管理方案，由業(yè)主大會討論通過后執(zhí)行。街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)應(yīng)當(dāng)加強對業(yè)主自行管理物業(yè)的監(jiān)督和指導(dǎo)，并給予必要的支持和協(xié)助。自行管理物業(yè)的賬目情況應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
對涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由專業(yè)人員或?qū)I(yè)機構(gòu)實施。
第五十四條【物業(yè)服務(wù)人選聘及公告】鼓勵業(yè)主大會采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理招投標(biāo)提供指導(dǎo)和服務(wù)。
業(yè)主委員會在選聘物業(yè)服務(wù)人前，就擬選物業(yè)服務(wù)人的信用狀況、專業(yè)管理人員的配備、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等事項，擬定選聘方案并經(jīng)業(yè)主大會表決通過后，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。
第五十五條【物業(yè)服務(wù)合同的訂立與備案】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定物業(yè)服務(wù)履約保證金，用于保證物業(yè)服務(wù)人依法履行合同和退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域時履行移交檔案資料、服務(wù)用房和設(shè)施設(shè)備等交接義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同雙方可以委托物業(yè)所在地物業(yè)主管部門保管履約保證金。
第五十六條【物業(yè)服務(wù)人責(zé)任】物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，服務(wù)有國家標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）及時向業(yè)主、其他物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（四）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用、電動車違規(guī)充電等違法違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)行政執(zhí)法部門；
（五）對業(yè)主、其他物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；
（六）對業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項應(yīng)當(dāng)書面告知，并對其施工進(jìn)行監(jiān)督。對業(yè)主違反房屋裝修裝飾規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，應(yīng)當(dāng)予以制止，業(yè)主拒不改正的，應(yīng)當(dāng)報告有關(guān)行政執(zhí)法部門；
（七）服務(wù)中，發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機構(gòu)報告。
（八）配合開展消防安全宣傳教育，督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守消防安全管理規(guī)定。
（九）不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息。
（十）配合街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)和行政執(zhí)法部門做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五十七條【社區(qū)報到】實行物業(yè)項目經(jīng)理制度，物業(yè)項目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)到物業(yè)項目所在地社區(qū)報到，接受監(jiān)督、指導(dǎo)，參與社區(qū)治理工作。
第五十八條【物業(yè)服務(wù)公示】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置如實公示下列信息：
（一）營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和方式等；
（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；
（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、本年度物業(yè)服務(wù)預(yù)算；
（五）上一年度公共水電費用分?jǐn)偳闆r、公共收益收支與專項維修資金使用情況；
（六）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動的情況；
（七）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車位出租、管理等情況；
（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其它應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以及時確切答復(fù)。
第五十九條【建立物業(yè)檔案資料】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
（二）小區(qū)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料；
（三）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、集中供冷供暖、有限空間等物業(yè)共有、共用部位和設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄，水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；
（四）住宅裝飾裝修管理資料；
（五）業(yè)主名冊及戶檔資料；
（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；
（七）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。
第六十條【物業(yè)服務(wù)人的禁止規(guī)定】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定以及合同約定履行物業(yè)維護(hù)、管理和服務(wù)的義務(wù)，不得有下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共建筑、物業(yè)服務(wù)用房以及其他共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的用途；
（二）擅自占用或者擅自允許他人占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、綠地、場地等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備開辦停車場、設(shè)置廣告等經(jīng)營活動；
（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金；
（四）將全部物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位及個人；
（五）物業(yè)服務(wù)合同終止前，擅自停止物業(yè)服務(wù)管理；
（六）擅自增加收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費；
（七）借裝修管理名義，約束業(yè)主或變相約束業(yè)主指定裝修人和限定裝修材料等行為；
（八）非法限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)服務(wù)區(qū)域及樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復(fù)業(yè)主，擅自停水停電等；
（九）泄露或違法使用業(yè)主信息；
（十）拖欠應(yīng)承擔(dān)的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運等費用；
（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)人有前款規(guī)定行為之一的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定處理，報由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門核實移交相關(guān)部門依法依規(guī)處罰，記入物業(yè)服務(wù)人信用檔案。
第六十一條【物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整】物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照縣級以上人民政府市場價格監(jiān)管部門的監(jiān)管規(guī)定實行明碼標(biāo)價。
實行政府指導(dǎo)價的，價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)主管部門制定收費標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布；同時建立動態(tài)調(diào)整機制，根據(jù)市場變化情況，按照政府相關(guān)要求，適時對收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。
實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務(wù)價格由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取合同中未約定（法律法規(guī)規(guī)定的除外）費用。物業(yè)服務(wù)價格可根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物價指數(shù)等因素動態(tài)調(diào)整，調(diào)整方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第六十二條【物業(yè)服務(wù)費的交納】業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費，不得以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，或者以房屋質(zhì)量問題等非物業(yè)服務(wù)人過錯為由拒交或者少交物業(yè)服務(wù)費。
第六十三條【依法催收物業(yè)服務(wù)費】業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的，未經(jīng)行政決定或者司法裁決，物業(yè)服務(wù)人不得實施停水、停電、停氣、停止供暖（冷）。
物業(yè)服務(wù)人可以督促其限期交納；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納，拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以向人民法院起訴；業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，物業(yè)服務(wù)人可向人民法院申請強制執(zhí)行。
第六十四條【老舊小區(qū)保障房移民安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)費】老舊小區(qū)、保障房物業(yè)服務(wù)費應(yīng)低于本地商品住宅物業(yè)服務(wù)費，由相關(guān)主管部門制定收費標(biāo)準(zhǔn)。
支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合治理和物業(yè)服務(wù)管理。
移民安置小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理及收費標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行制定移民安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法。
第六十五條【空置房物業(yè)服務(wù)費】經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置的房屋和車位，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人書面告知，雙方確認(rèn)后，空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)下調(diào)。實行政府指導(dǎo)價的由市、縣(市、區(qū))人民政府發(fā)改部門確定下調(diào)幅度;實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。
業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主交納。
第六十六條【合同期限屆滿】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前組織召開業(yè)主大會會議，決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)于業(yè)主大會決議后十日內(nèi)書面告知原物業(yè)服務(wù)人，同時抄報項目所在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)。
原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)于合同終止之日起十五日內(nèi)，按照本條例第五十九條規(guī)定向業(yè)主委員會、新物業(yè)服務(wù)人交接物業(yè)檔案。
物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，合同任何一方要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)提前三個月書面告知另一方，同時告知所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)和物業(yè)主管部門。
第六十七條【物業(yè)交接】物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)撤出物業(yè)服務(wù)人員，并向業(yè)主委員會、新的物業(yè)服務(wù)人移交下列資料和財物：
（一）利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場地等收益的收支情況明細(xì)賬目和公共收益的結(jié)余；
（二）物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財物；
（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料；
（四）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料，監(jiān)控系統(tǒng)管理、運行記錄資料；
（五）電梯等特種設(shè)備的臺帳清單和詳細(xì)安全技術(shù)資料；
（六）供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
（七）業(yè)主名冊和業(yè)主水、電表抄見數(shù)；
（八）預(yù)收（代收）的物業(yè)服務(wù)費、裝修保證金（垃圾清運費）、能耗費等相關(guān)費用；
（九）物業(yè)管理商業(yè)用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料；
（十）實行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)管理期間的財務(wù)資料。
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域時，不得轉(zhuǎn)移、損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。
第六十八條【應(yīng)急物業(yè)服務(wù)】本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制。物業(yè)服務(wù)區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主委員會確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，服務(wù)費用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新的物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第一節(jié) 物業(yè)的使用和維護(hù)
第六十九條【物業(yè)使用禁止規(guī)定】物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不得從事下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)或下挖地下空間；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（三）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；
（四）破壞或擅自改變房屋外貌；
（五）擅自改建、占用物業(yè)共用部分；
（六）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（七）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防場地，禁止在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動車和給電動車充電；
（八）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；
（九）擅自改造、拆除、封填人民防空工程；
（十）高空拋物、任意傾倒垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物；
（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，長期占用公共空間停放車輛；
（十二）排放有毒、有害物質(zhì)，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動；
（十三）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；
（十四）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；
（十五）擅自在建（構(gòu)）筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十六）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（十七）違反規(guī)定出租房屋；
（十八）法律法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人有違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告相關(guān)行政主管部門和業(yè)主委員會。
第七十條【日常巡查和養(yǎng)護(hù)】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、外墻及墻面等易于發(fā)生安全風(fēng)險的設(shè)備設(shè)施和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)；發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，及時設(shè)置安全警示標(biāo)志，采取措施排除隱患，隱患不能消除的，應(yīng)立即向行業(yè)主管部門和消防救援機構(gòu)報告。
第七十一條【專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任】新開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位可以接受水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)經(jīng)營單位委托，按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備，經(jīng)驗收合格，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。
已入住項目，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報告相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位；專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時采取措施，排除故障。
專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主、其他物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得以任何方式干擾、阻撓、妨礙其正常作業(yè)。
第七十二條【業(yè)主維修義務(wù)】物業(yè)專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時對物業(yè)采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施并承擔(dān)相應(yīng)的治理費用。業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費用由業(yè)主承擔(dān)。
第七十三條【停車位使用】建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，車位產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，其設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定并且應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示，收益主要用于全小區(qū)重大設(shè)施設(shè)備及共用部位維修、更新及改造，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放機動車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將車位、車庫的使用情況按月予以公示。
第七十四條【停車位管理】建設(shè)單位將所有的機動車停車位向業(yè)主、物業(yè)使用人出售、出租的，其出售、出租價格應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定，業(yè)主大會成立前，出售、出租價格不得擅自調(diào)整。
占用全體業(yè)主共用部分的車輛停放、管理和收費等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定車輛管理規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定停放車輛，不得影響道路通行或占用消防通道、消防場地，不得擅自占用他人專用（有）車位。業(yè)主大會決定收取車輛停放費用的，其收益扣除物業(yè)服務(wù)人服務(wù)成本后屬于業(yè)主共有。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)人另行簽訂保管合同。
第七十五條【人防工程使用】物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注。人民防空工程設(shè)施平時用作停車位的，經(jīng)人民防空主管部門同意后，可以以出租方式向全體業(yè)主開放，每次租賃期限不得超過五年，日常管理由人民防空主管部門優(yōu)先委托物業(yè)服務(wù)人。建設(shè)單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租。
建設(shè)單位或者其他投資人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)投資建設(shè)的人民防空工程，其用作停車位所收取的租金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提取一部分用于該人民防空工程的維護(hù)和管理。
人民防空工程停車使用管理辦法由人民防空主管部門負(fù)責(zé)制定。
第七十六條【裝飾裝修管理】業(yè)主、其他物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。未簽訂協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人可以按照管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者其他物業(yè)使用人未提前告知或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效或者已造成傷害的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告有關(guān)部門。
業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修施工人員在物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行裝飾裝修活動巡查時，應(yīng)當(dāng)予以配合。
任何單位和個人對住宅室內(nèi)裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。
第二節(jié) 住宅專項維修資金的使用和管理
第七十七條【專項維修資金歸集與轉(zhuǎn)讓】業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)住宅專項維修資金制度，按照規(guī)定足額交納住宅專項維修資金。業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)提供陜西省住宅專項維修資金專用票據(jù)，未提供專用票據(jù)的，建設(shè)單位不得將房屋交付使用；不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理房屋權(quán)屬登記時，申請人應(yīng)提交住宅專項維修資金的交款憑證，不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)責(zé)查驗，未提供住宅專項維修資金交存憑證的，不動產(chǎn)登記機關(guān)不予受理其權(quán)屬登記。
業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納住宅專項維修資金的相關(guān)憑證。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的住宅專項維修資金余額隨房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，住宅專項維修資金余額歸業(yè)主所有。
住宅專項維修資金增值收益實行分賬管理，設(shè)立住宅小區(qū)應(yīng)急解危資金，用于已繳存住宅專項維修資金住宅小區(qū)內(nèi)房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造。
第七十八條【建立專項維修資金】物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理不動產(chǎn)登記前，繳存住宅專項維修資金。
已竣工驗收并達(dá)到交付條件，已售出但尚未交付業(yè)主以及屬于建設(shè)單位所有的物業(yè)，建設(shè)單位在辦理該物業(yè)項目不動產(chǎn)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將住宅專項維修資金交存至住宅專項維修資金專戶。建設(shè)單位已交存住宅專項維修資金的，可以在物業(yè)售出或者交付時向業(yè)主收取，并出具住宅專項維修資金專用票據(jù)。
第七十九條【專項維修資金補足】住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。
業(yè)主在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，應(yīng)當(dāng)按照屆時適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補足住宅專項維修資金；因繼承、贈予、執(zhí)行生效法律文書而發(fā)生產(chǎn)權(quán)人變更的，繼承人、受贈人、受償人應(yīng)當(dāng)按照屆時適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補足住宅專項維修資金。
第八十條【專項維修資金的管理與監(jiān)督】業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)主管部門代為管理。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以決定自行管理住宅專項維修資金，或者委托物業(yè)所在地物業(yè)主管部門代管。
業(yè)主大會決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金管理制度，設(shè)立住宅專項維修資金專用賬戶，代管部門應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會在商業(yè)銀行開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。開戶銀行應(yīng)當(dāng)與物業(yè)主管部門簽訂監(jiān)督協(xié)議。
街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)住宅專項維修資金的使用管理。物業(yè)所在地物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶及資金使用進(jìn)行監(jiān)督。
第八十一條【專項維修資金使用】住宅專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。除本條例所規(guī)定的應(yīng)急維修情形外，由業(yè)主大會根據(jù)住宅專項維修資金管理的相關(guān)規(guī)定決定使用。
物業(yè)共有部分的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)比例和業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)比例。支出的資金由物業(yè)服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。
物業(yè)共有部分的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。支出的資金由該共有部分業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。
第八十二條【維修費用分?jǐn)偂烤S修、更新和改造共有共用的區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備，需要使用專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?span style="display:none">MSE安康新聞網(wǎng)
（一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?span style="display:none">MSE安康新聞網(wǎng)
（二）售后公房之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲�，�?yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?span style="display:none">MSE安康新聞網(wǎng)
（三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按照本條第（一）項、第（二）項的規(guī)定比例分?jǐn)偂?span style="display:none">MSE安康新聞網(wǎng)
物業(yè)共有共用的區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造，但沒有專項維修資金的，維修、更新和改造費用按照本條前款的規(guī)定由業(yè)主共同分?jǐn)偂?span style="display:none">MSE安康新聞網(wǎng)
第八十三條【應(yīng)急維修處理】物業(yè)質(zhì)量保修期滿后，發(fā)生緊急情況危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急處理措施，同時報業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法向縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門提出住宅專項維修資金使用申請。
縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)建立緊急維修事項清單，符合清單內(nèi)容的，業(yè)主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街辦社區(qū)組織代為維修，相關(guān)費用從住宅專項維修資金中列支。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域出現(xiàn)下列緊急情形時，物業(yè)服務(wù)人立即采取應(yīng)急處置措施，保障安全：
（一）電梯故障危及人身安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活；
（二）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障；
（三）房屋發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂，嚴(yán)重危及房屋安全；
（四）房屋外墻存在脫落、剝落等安全隱患；
（五）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響房屋正常使用和安全；
（六）二次供水、排水、排污系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，影響使用的，但由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)的除外；
（七）其他危及房屋安全、人身財產(chǎn)安全以及嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活的緊急情況的。
發(fā)生前款應(yīng)急維修情形的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和街道辦事處，并及時進(jìn)行應(yīng)急維修。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將住宅專項維修資金的使用及業(yè)主分?jǐn)偳闆r，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第八十四條【資金管理】在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。住宅專項維修資金收益部分可用于物業(yè)管理單位人員培訓(xùn)、教育支出，可統(tǒng)籌用于小區(qū)重大安全事故、疫情防控等緊急支出。探索維修資金購買電梯安全責(zé)任保險。
第六章 監(jiān)督管理
第八十五條【主管部門監(jiān)管】市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門是物業(yè)服務(wù)管理的主管部門，負(fù)責(zé)對全市物業(yè)服務(wù)管理活動監(jiān)督管理，主要履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)中、省、市物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策的宣傳貫徹和監(jiān)督實施,制定地方性物業(yè)服務(wù)管理政策措施并監(jiān)督實施；
（二）負(fù)責(zé)對各縣（市、區(qū)）物業(yè)服務(wù)管理工作的行業(yè)指導(dǎo);
（三）負(fù)責(zé)建立全市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考核體系，建立物業(yè)服務(wù)管理綜合平臺，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)目錄庫和物業(yè)管理專家?guī)�，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考評；
（四）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)管理，履行對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查考評工作；負(fù)責(zé)物業(yè)示范小區(qū)的考評工作，指導(dǎo)開展物業(yè)服務(wù)管理項目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)；
（五）負(fù)責(zé)辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)；
（六）負(fù)責(zé)住宅專項維修資金籌集、使用和管理的監(jiān)督指導(dǎo)工作；
（七）負(fù)責(zé)對物業(yè)從業(yè)人員和相關(guān)人員開展培訓(xùn)；
（八）負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)招投標(biāo)和物業(yè)承接查驗；
（九）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大投訴案件；
（十）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理協(xié)會開展物業(yè)服務(wù)管理工作，會同物業(yè)協(xié)會擬定前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，并向社會公布；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第八十六條【具體部門監(jiān)管】
縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)管理活動的監(jiān)督管理，主要履行下列職責(zé):
（一）負(fù)責(zé)中、省、市、縣區(qū)物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策的宣傳貫徹落實;
（二）指導(dǎo)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)履行物業(yè)服務(wù)管理監(jiān)管職責(zé)；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)招投標(biāo)活動；
（四）承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗、業(yè)主委員會備案工作和劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域工作；
（五）負(fù)責(zé)受理處理轄區(qū)物業(yè)糾紛矛盾和物業(yè)信訪投訴案件；
（六）承擔(dān)住宅專項維修資金籌集、使用和管理工作；
（七）征集、核查和監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)項目的信用信息，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；
（八）定期培訓(xùn)街辦、社區(qū)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會組成人員；
（九）監(jiān)管本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的安全生產(chǎn)管理；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第八十七條【相關(guān)部門監(jiān)管】市、縣(市、區(qū))人民政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好下列工作:
（一）組織部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)黨組織、業(yè)委會黨組織、物業(yè)公司黨組織的建設(shè)，落實黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理機制；
（二）政法部門負(fù)責(zé)將小區(qū)綜合管理納入城鄉(xiāng)社區(qū)治理；
（三）發(fā)改部門負(fù)責(zé)中省關(guān)于物業(yè)價格改革的貫徹落實，嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定合理制定前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，對屬于政府指導(dǎo)價物業(yè)收費政策的價格咨詢、解釋方面的事務(wù)；
（五）民政部門負(fù)責(zé)社區(qū)的設(shè)立和組建，負(fù)責(zé)社區(qū)慈善救助、養(yǎng)老服務(wù)等社會工作，并協(xié)調(diào)處理相關(guān)事務(wù)。
（六）市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全、中央空調(diào)等公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量的監(jiān)管；負(fù)責(zé)收費公示、價格違法行為的查處工作。
（七）公安部門負(fù)責(zé)監(jiān)管監(jiān)控安防，協(xié)調(diào)處理小區(qū)治安、養(yǎng)犬等方面的事務(wù)。
（八）自然資源部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理小區(qū)不動產(chǎn)權(quán)屬登記方面的事務(wù)，負(fù)責(zé)對違反規(guī)劃的建筑的認(rèn)定；
（九）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)違法排放廢水、廢氣、物業(yè)管理區(qū)域及周邊建設(shè)項目涉及生態(tài)環(huán)境部門監(jiān)管職責(zé)內(nèi)污染投訴的查處；
（十）城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)、占道經(jīng)營的查處；
（十一）應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)消防和應(yīng)急救援工作，負(fù)責(zé)小區(qū)重大安全隱患的督辦工作；
（十二）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)突發(fā)公共衛(wèi)生事件的預(yù)防和應(yīng)對處置；
（十三）司法部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)管理糾紛人民調(diào)解委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和人員培訓(xùn)，指導(dǎo)街道、社區(qū)建立健全人民調(diào)解組織和工作機制；
（十四）人民防空部門負(fù)責(zé)查處破壞、侵占人民防空工程設(shè)施的行為，監(jiān)督檢查使用單位履行人民防空工程設(shè)施維護(hù)管理責(zé)任；
（十五）其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第八十八條【街辦職責(zé)】街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府主要履行下列職責(zé):
（一）負(fù)責(zé)中、省、市、縣區(qū)物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策的宣傳貫徹落實;
（二）承擔(dān)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理工作的主體責(zé)任；組織、指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)活動各方依法依規(guī)開展物業(yè)活動;
（三）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的黨建工作;
（四）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)活動中信訪投訴和矛盾糾紛的協(xié)調(diào)處理;
（五）負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會籌備、召開和選舉業(yè)主委員會工作，負(fù)責(zé)組織監(jiān)督業(yè)主委員會的改選、換屆工作;
（六）負(fù)責(zé)建立物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決跨部門、跨領(lǐng)域的物業(yè)服務(wù)管理問題;
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要，指定專職人員，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)管理活動。
第八十九條【社區(qū)職責(zé)】社區(qū)主要履行下列職責(zé):
（一）負(fù)責(zé)宣傳貫徹落實國家、省、市、縣區(qū)物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策；負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民轉(zhuǎn)市民理念、思想等宣傳教育；受街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府委托，負(fù)責(zé)具體落實相關(guān)物業(yè)服務(wù)管理職責(zé)。
（二）負(fù)責(zé)建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)人考評制度，組織對物業(yè)服務(wù)人服務(wù)質(zhì)量的日常檢查考評，出具年度考評意見。
（三）負(fù)責(zé)成立物業(yè)服務(wù)管理委員會，定期召開社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人聯(lián)系會議，及時解決小區(qū)服務(wù)管理中存在的問題。
（四）負(fù)責(zé)組織落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會及業(yè)主委員會籌備、選舉、成立工作；負(fù)責(zé)組織監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的改選、換屆及工作交接；監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行合同。
（五）具體負(fù)責(zé)受理物業(yè)活動中日常性的信訪投訴，調(diào)處各類物業(yè)矛盾糾紛。
（六）配合職能部門在物業(yè)區(qū)域開展行政執(zhí)法和監(jiān)督檢查。
（七）參與物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分工作；參與新建小區(qū)的物業(yè)交接查驗工作。
（八）負(fù)責(zé)“無物業(yè)”小區(qū)、老舊小區(qū)、或物業(yè)服務(wù)人“棄管”的物業(yè)服務(wù)區(qū)域進(jìn)行托管；代行未成立業(yè)主大會或到期未換屆業(yè)委會的相關(guān)職責(zé)。
第九十條【信用體系建設(shè)】市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)信用信息監(jiān)管平臺，并與全國公共信用信息共享平臺（陜西）實現(xiàn)互聯(lián)互通，構(gòu)建“誠信激勵、失信懲戒”物業(yè)服務(wù)機制。實行信用分級分類監(jiān)管，結(jié)合物業(yè)服務(wù)人信用狀況，對應(yīng)授予信用星級標(biāo)識，作為前期物業(yè)招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人的基本條件之一。
各縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)人信用信息的確認(rèn)、錄入、記分、上報和日常管理工作。指導(dǎo)、推動轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)、業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的采集工作。
市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強誠信意識，協(xié)助物業(yè)主管部門做好企業(yè)信用信息匯總、管理，建立企業(yè)信用信息檔案，公布全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評價結(jié)果，依據(jù)評價結(jié)果出具物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級證明材料。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)做好企業(yè)信用信息和在管物業(yè)項目基本信息等填報工作，配合相關(guān)部門做好對信用信息的核實工作。在經(jīng)營場所或項目辦公場所公示信用等級證明并在企業(yè)投標(biāo)等經(jīng)營活動中出示。
縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的物業(yè)投訴受理、登記備案、業(yè)務(wù)監(jiān)管、電子投票、考核獎懲、信息發(fā)布于一體的物業(yè)管理云服務(wù)信息平臺。
第九十一條【考核獎懲】市和縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入績效考評體系進(jìn)行考核，建立和完善物業(yè)服務(wù)考核機制，定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核。
物業(yè)主管部門將有以下情形之一的物業(yè)服務(wù)人，直接納入住建領(lǐng)域誠信“黑名單”：
（一）經(jīng)行政機關(guān)確認(rèn)因物業(yè)服務(wù)人主要責(zé)任發(fā)生重大安全事故或重大責(zé)任事故的；
（二）因物業(yè)服務(wù)人責(zé)任引發(fā)重大群體上訪或越級上訪事件，影響社會穩(wěn)定，造成嚴(yán)重不良后果的；
（三）拒不參加或者逾期未參加物業(yè)企業(yè)信用評價的。
（四）經(jīng)物業(yè)主管部門認(rèn)定的其他嚴(yán)重不良行為。
第九十二條【投訴舉報】任何單位和個人對違反本條例規(guī)定的行為，可以向市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及其他相關(guān)部門投訴、舉報，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查核實，并依法處理。
市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)暢通投訴舉報渠道，向社會公布投訴舉報方式、處理流程和時限，并及時將處理結(jié)果告知投訴舉報人。
探索實行物業(yè)服務(wù)管理社會監(jiān)督員制度，選聘社會監(jiān)督員，參與物業(yè)服務(wù)管理工作全過程監(jiān)督。
第七章 法律責(zé)任
第九十三條【建設(shè)單位相關(guān)法律責(zé)任】建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：
（一）違反本條例第十四條規(guī)定，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，由縣級以上物業(yè)主管部門給予警告并責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違反本條例第二十條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)資料的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；
（三）違反本條例第三十條第二款規(guī)定，未按時交存首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款；
（四）違反本條例第七十三條第一款規(guī)定，未將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫優(yōu)先提供給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；
（五）違反本條例第七十五條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將人民防空工程停車位出售或者以專用車位形式出租的，由人民防空主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第九十四條【業(yè)主組織法律責(zé)任】業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)及本條例規(guī)定的，縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門或者所在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定侵害業(yè)主或其他物業(yè)使用人合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主或其他物業(yè)使用人可以請求人民法院予以撤銷。
第九十五條【物業(yè)服務(wù)人相關(guān)法律責(zé)任】物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定，由物業(yè)主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：
（一）違反本條例第五十八條規(guī)定，未在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示相關(guān)信息或者公示的相關(guān)信息失實的，給予警告并責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（二）違反本條例第二十一條、第六十六條、第六十七條規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域時拒不履行交接義務(wù)，或者損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物的，責(zé)令立即改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；
（三）違反本條例第五十六條第一款（四）（五）項規(guī)定，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有違法行為不予勸阻、制止，或者不及時報告的，處五百元以上五千元以下罰款。
（四）違反本條例第九十一條第二款規(guī)定，被納入住建領(lǐng)域誠信“黑名單”的物業(yè)服務(wù)人，相關(guān)單位可以解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；被解除合同的物業(yè)服務(wù)人三年內(nèi)不得參加本市物業(yè)服務(wù)投標(biāo)。
第九十六條【前期物業(yè)承接查驗法律責(zé)任】違反本條例第二十條第二款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人未進(jìn)行新建物業(yè)承接查驗，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處兩萬元以上十萬元以下罰款。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人在新建物業(yè)承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益，給業(yè)主造成損失的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九十七條【未按規(guī)定備案法律責(zé)任】違反本條例第十七條、第二十條、第三十八條、第五十五條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人未按時將相關(guān)資料報送備案的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第九十八條【擅自挪用、侵占物業(yè)共有部分經(jīng)營收益法律責(zé)任】違反本條例第四十一條第（五）項、第四十六條第一款規(guī)定，擅自挪用、侵占物業(yè)共有部分經(jīng)營收益的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第九十九條【業(yè)主與物業(yè)使用人相關(guān)法律責(zé)任】違反本條例第六十九條規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)或開挖地下空間的，或擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建筑工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下罰款；
（三）室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由物業(yè)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。逾期不改正、恢復(fù)原狀的，對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；
（四）破壞或擅自改變房屋外貌的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，并給予警告；逾期不改正、恢復(fù)原狀的，對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;
（五）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施和器材，由消防救援機構(gòu)責(zé)令立即改正，對個人處警告或者五百元以下罰款，對單位處五千元以上五萬元以下罰款；
（六）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防場地的，由消防救援機構(gòu)責(zé)令立即改正，對個人處警告或者五百元以下罰款，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，拒不改正的，可以強制執(zhí)行，所需費用由違法行為人承擔(dān)；違規(guī)在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動車或者給電動車充電的，責(zé)令改正，拒不改正的，處五百元以下罰款；
（七）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，以及違法出租房屋的，由公安機關(guān)依法查處；
（八）擅自改變主體結(jié)構(gòu)、拆除人民防空工程，封填人民防空工程后不補建或未按規(guī)定繳納人民防空工程補償費的，由人民防空主管部門責(zé)令限期改正，對個人處五千元以下的罰款，對單位處一萬元以上五萬元以下的罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失；
（九）任意傾倒、拋撒或者堆放生活垃圾的，由城管執(zhí)法部門責(zé)令改正，對個人處二百元以下的罰款，對單位處五千以上五萬以下的罰款；露天焚燒雜物產(chǎn)生煙塵污染的物質(zhì)的，由城管執(zhí)法部門責(zé)令改正，并可以處五百元以上二千元以下的罰款。
（十）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，長期占用公共空間停放車輛的，由城管執(zhí)法部門責(zé)令改正，處二十元以上二百元以下的罰款；
（十一）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會生活噪聲、振動，嚴(yán)重干擾他人正常生活的，由公安機關(guān)處以警告，警告后不改正的，處二百元以上五百元以下罰款；
（十二）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施、市政公用設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的，由城管執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五百元以上二千元以下罰款；
（十三）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營的，由城管執(zhí)法部門責(zé)令改正；拒不改正的，可扣押物品，處一百元以上五百元以下罰款；
（十四）飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的，由公安機關(guān)給予警告；拒不改正的，或者放任動物恐嚇?biāo)说�，處二百元以上五百元以下罰款；
（十五）高空拋物由公安部門依法查處，造成重大財物損失和人身傷亡，涉及犯罪的追究相應(yīng)的刑事責(zé)任；
第一百條【專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和管理法律責(zé)任】專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第七十一條規(guī)定，拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和管理等責(zé)任的，由市、縣（區(qū)）人民政府相關(guān)主管部門或者專業(yè)監(jiān)管部門責(zé)令限期改正；造成當(dāng)事人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第一百零一條【監(jiān)管部門法律責(zé)任】物業(yè)主管部門、其它參與物業(yè)監(jiān)管的行政部門的工作人員不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，或利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者謀取不正當(dāng)利益，尚不構(gòu)成犯罪的，由相關(guān)機關(guān)依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第一百零二條【援引規(guī)定】違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第八章 附 則
第一百零三條【實施日期】本條例自 年 月 日起施行。
附件２
關(guān)于《安康市物業(yè)服務(wù)管理條例（草案）》的說明
2021年6月28日在安康市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會
第三十六次會議上
安康市住建局局長 張世波
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
我受安康市人民政府委托，現(xiàn)就《安康市物業(yè)服務(wù)管理條例（草案）》（以下簡稱“條例草案”）做如下說明：
一、《條例（草案）》立法的必要性和可行性
（一）加快物業(yè)服務(wù)管理領(lǐng)域的地方立法，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，人口迅速集聚，城市中各種類型住宅小區(qū)都進(jìn)入了運營維護(hù)階段，物業(yè)服務(wù)管理的好與壞，直接關(guān)系到城市管理水平和社會和諧穩(wěn)定�；诖�，亟需通過物業(yè)服務(wù)管理立法，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理活動，著力解決住宅小區(qū)各種矛盾問題。自2020年以來，全國各地陸續(xù)修訂或啟動物業(yè)服務(wù)管理條例立法工作，今年5月27日，陜西省第十三屆人大常委會第二十六次會議通過了新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》，我市也啟動安康市物業(yè)服務(wù)管理立法工作。
（二）抓住《民法典》實施的窗口期，構(gòu)建、完善社區(qū)治理地方法規(guī)體系。住宅小區(qū)是社區(qū)治理的重要組成部分，社區(qū)治理作為國家治理的基礎(chǔ)工程，必須在立法層面予以完備，我市抓住《民法典》實施的窗口期，實施物業(yè)服務(wù)管理地方立法，進(jìn)一步豐富和創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理工作機制體制，構(gòu)建、完善社區(qū)治理地方法規(guī)體系，以解決困擾物業(yè)服務(wù)管理中存在的現(xiàn)實問題。
（三）加快《條例》地方立法，是化解當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾問題的重要突破口。由于政府、企業(yè)、業(yè)主的越位、失位和錯位，房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題集中呈現(xiàn)，侵害群眾利益問題時有發(fā)生，中省市高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題專項治理工作，市委、市人大、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)先后作出批示，并在相關(guān)會議上提出具體要求，物業(yè)立法制度保障有利于處理、化解和防范房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾問題。
二、《條例（草案）》調(diào)整對象及立法要點和依據(jù)
（一）《條例（草案）》調(diào)整的社會關(guān)系。一是調(diào)整物業(yè)服務(wù)管理活動中的民事關(guān)系。主要包括物業(yè)服務(wù)人與建設(shè)單位的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主、業(yè)主委員會的關(guān)系。二是物業(yè)服務(wù)管理活動中的行政管理關(guān)系，主要包括政府主管部門與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位的關(guān)系。
（二）《條例（草案）》的立法要點。一是確立和保障業(yè)主自治管理權(quán)益，賦予業(yè)主享有物業(yè)自治自主權(quán)和委托管理權(quán)；二是保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，圍繞物業(yè)服務(wù)管理市場的公平競爭、物業(yè)管理服務(wù)方式和內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)收費等問題作出系統(tǒng)化的相應(yīng)規(guī)定；三是平衡業(yè)主自治管理的公益性與物業(yè)服務(wù)人的盈利性之間利益矛盾關(guān)系，在堅持物業(yè)管理市場化、社會化、專業(yè)化方向的同時，為無條件進(jìn)行市場化管理的物業(yè)區(qū)域進(jìn)行特別管理，予以政策扶持。
（三）《條例（草案）》的立法依據(jù)。堅持以《憲法》為根本，以《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》《招標(biāo)投標(biāo)法》《消防法》等法律為基礎(chǔ)，以《物業(yè)管理條例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》等行政法規(guī)及地方性法規(guī)為中心，以國務(wù)院所屬部、委、署發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《住宅專項維修資金管理辦法》《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》等多層次的部門規(guī)章為依據(jù)，結(jié)合國家最高司法機關(guān)司法解釋等規(guī)范性文件，參照山東、山西、浙江、深圳、成都、西安等省、市有關(guān)物業(yè)管理方面的立法例，緊密結(jié)合我市實際，增加和創(chuàng)新條例內(nèi)容相關(guān)規(guī)定，增強立法的規(guī)范性、可操作性和針對性，確保《條例》在執(zhí)法和守法實踐中得到準(zhǔn)確、順利的實施。
三、《條例（草案）》創(chuàng)新亮點的具體說明
《條例（草案）》采用了分章列條式的架構(gòu)形式，由一個總則章、六個分則章和一個附則章組成，共八章103條。
（一）明確各級政府及派出機構(gòu)和相關(guān)部門關(guān)于物業(yè)服務(wù)管理工作的具體職責(zé)�！稐l例（草案）》第六條概述了各級政府及派出機構(gòu)和相關(guān)部門的職責(zé)，建立了主導(dǎo)、監(jiān)管、協(xié)管、配合的工作機制，彌補了物業(yè)服務(wù)管理在機制上的缺陷；《條例（草案）》特設(shè)第六章監(jiān)督管理，明確規(guī)定了市、縣區(qū)主管部門，相關(guān)部門，街辦、社區(qū)的職責(zé)，使物業(yè)服務(wù)管理的具體事務(wù)清晰明了，具體工作落實有了法治保障。
（二）構(gòu)建和堅持黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理工作�！稐l例（草案）》第四條、第二十八條及第三十七條明確把黨建引領(lǐng)作為推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理工作的總綱，通過籌備組中的業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員候選人等相關(guān)規(guī)定保證了黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)管理的力量基礎(chǔ)，奠定了黨在基層社會治理中的核心作用。
（三）建立和完善物業(yè)服務(wù)信用體系�！稐l例（草案）》第九十條就信用體系建設(shè)做了專項規(guī)定，構(gòu)建“誠信激勵、失信懲戒”物業(yè)服務(wù)機制。信用體系建設(shè)將極大的規(guī)范了物業(yè)行業(yè)的行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人能夠履約盡責(zé)，回歸質(zhì)價相符的市場準(zhǔn)則。
（四）明確共有物業(yè)的范圍、收益和保障。 《條例（草案）》專設(shè)了第二章第二節(jié)來表述共有物業(yè)，明確規(guī)定了共有物業(yè)的范圍，列出共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的具體構(gòu)成，并說明其歸屬業(yè)主共有，使廣大業(yè)主對共有物業(yè)有了明晰直觀的認(rèn)識；第十一條、第十九條、第四十六條中相關(guān)規(guī)定保證了業(yè)主對共有物業(yè)的認(rèn)知，對共有物業(yè)產(chǎn)生的公共收益的知情權(quán)和監(jiān)督使用權(quán)，破解共有物業(yè)“權(quán)屬不清、收益不明、管理混亂、隨意支配”的問題。
（五）明確車位權(quán)屬的確定方式和使用管理制度，推進(jìn)解決小區(qū)“停車難”問題。物業(yè)服務(wù)管理實踐中，對于停車位的權(quán)屬和使用爭議較大、糾紛較多�！稐l例（草案）》在第五章用了第七十三、七十四、七十五三條來規(guī)定相關(guān)停車問題。主要是在《民法典》物權(quán)編關(guān)于車位、車庫權(quán)屬規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立了停車位（庫）使用和管理規(guī)則，明確了占用全體業(yè)主共用部分的車輛停放、管理和收費等事項，由業(yè)主大會決定；物業(yè)服務(wù)區(qū)域依法配建的人防工程用作停車位的，“可以以出租方式向全體業(yè)主開放”“建設(shè)單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租”，既保持了人防工程的使用功能，又緩解停車難問題。
（六）規(guī)范業(yè)主組織成立、運行、管理，破解“三難”問題。一是修改業(yè)主大會的生效和表決門檻，與民事基本法保持一致，解決業(yè)主大會“成立難”問題。二是規(guī)范業(yè)委會選舉的程序和條件要求，確定街辦社區(qū)關(guān)于業(yè)委會選舉的主導(dǎo)和保障職責(zé)，正確引導(dǎo)業(yè)主參與自治，解決業(yè)委會“選舉難”問題。三是落實加強對業(yè)委會的監(jiān)管，提高業(yè)主自治的能力和水平，推進(jìn)和規(guī)范業(yè)主自治管理，解決業(yè)委會“運行難”問題。四是設(shè)立物業(yè)管理委員會，為老舊小區(qū)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理市場化、規(guī)范化提供了道路，逐步實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理在全市范圍內(nèi)全覆蓋，化解老舊小區(qū)的“管理難”問題。
（七）倡導(dǎo)綠色智慧物業(yè)服務(wù)管理�！稐l例（草案）》在總章中提出“倡導(dǎo)綠色、智慧物業(yè)服務(wù)管理，構(gòu)建全市流程一體化在線物業(yè)服務(wù)平臺和利用端口，以數(shù)字化助推物業(yè)服務(wù)和監(jiān)管創(chuàng)新，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)效率和質(zhì)量，建設(shè)便民惠民智慧物業(yè)服務(wù)體系”，為物業(yè)服務(wù)管理發(fā)展定下基調(diào)，并提出具體方法�！稐l例（草案）》在第六章監(jiān)督管理中要求“縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的物業(yè)投訴受理、登記備案、業(yè)務(wù)監(jiān)管、電子投票、考核獎懲、信息發(fā)布于一體的物業(yè)管理云服務(wù)信息平臺”。上述規(guī)定的實施，符合住建部等十部委關(guān)于加強智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)的要求，也符合實際需要，必將推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理更加智慧化。
（八）加強住宅專項維修資金管理�！稐l例（草案）》規(guī)定了業(yè)主繳存住宅專項維修資金的時間節(jié)點，規(guī)定“專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用”，明確了專項維修資金的應(yīng)急情形和資金劃撥使用的具體辦法，解決專項維修資金“歸集不到位、�？畈粚Ｓ茫褂貌环奖�”的問題。
以上說明連同條例草案，請一并予以審議。
