省發(fā)改委日前公布的新修訂的《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》引起大家關注。近期不少讀者詢問這個下個月即將執(zhí)行的新《辦法》跟之前的區(qū)別是什么？會給自己的生活帶來哪些影響？記者對新《辦法》的重要變化進行了梳理。
為什么要制定新《辦法》 舊《辦法》部分內容不適應國家新規(guī)
記者獲悉，我省現階段物業(yè)服務收費政策文件主要有兩個，即《陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法》（陜價服發(fā)〔2014〕85號）和《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內交通工具停放服務價格管理辦法》（陜價服發(fā)〔2012〕128號），均實施超過5年，其部分內容已不適應國家新修訂的《物業(yè)管理條例》和《陜西省定價目錄》（2018版）相關規(guī)定。
其中，現行的物業(yè)收費管理辦法存在著物業(yè)公司隨意收取公攤耗能費、收費行為不規(guī)范、車位權屬等公共收益不明晰等問題。為制定新《辦法》，省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設廳、省市場監(jiān)督管理局自3月19日至4月3日，公開征求對《辦法》（征求意見稿）的意見建議，采納了群眾、人大代表、政協委員，以及律師、業(yè)委會代表、物業(yè)公司等多方面意見建議。
例如，按照現行物業(yè)服務收費政策規(guī)定，物業(yè)小區(qū)內的公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業(yè)公司應單獨計量，嚴格按照水電價格政策據實分攤并定期公布。而新《辦法》中，這些小區(qū)內共有共用設施的運行維護費用將納入到物業(yè)服務成本，不得再向業(yè)主單獨收取。
明確物業(yè)服務費構成及標準
實行市場調節(jié)價小區(qū)須成立業(yè)主大會
新《辦法》指出，物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務所收取費用的統稱，包括物業(yè)服務費、物業(yè)管理區(qū)域內交通工具停放服務費（以下統稱“停車服務費”）和其他服務費。
按照不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。其中， 成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務費和停車服務費實行市場調節(jié)價。其他服務費均實行市場調節(jié)價。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定，所以實行市場調節(jié)價收取物業(yè)服務費的小區(qū)，必須成立業(yè)主大會。
明確停車服務費成本核算方法
臨時停車費應限定單日收費上限
新《辦法》中明確，停車服務費是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用，根據合同約定按月計收。
其中，納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務費由建設單位全額交納；符合交付條件的車位，停車服務費從交付次日起由業(yè)主按月交納。其中，同一小區(qū)內，面積小于標準車位的停車服務費應當適當優(yōu)惠。
新《辦法》鼓勵在物業(yè)管理區(qū)域內短時停車服務費實行優(yōu)惠，對臨時車輛停放服務費應當限定單日收費最高上限。物業(yè)服務企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。
在物業(yè)管理區(qū)域臨時停放30分鐘之內或執(zhí)行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛等免收停車費。
縮短空置房時間計算標準
空置1個月以上的收費應下調
新《辦法》提出，經業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務費、停車服務費應當下調。
記者了解到，目前的物業(yè)收費管理辦法中，對于空置房的計算標準是6個月，而此次將計算標準縮短到1個月以上，將為業(yè)主提供更多方便和實惠。
不得向業(yè)主強制或變相收費
收費情況要及時公示
新《辦法》中提出，物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定向業(yè)主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。
對于業(yè)主未繳納物業(yè)服務費的情況，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，但不得以未交物業(yè)服務費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。
對于收費情況，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定實行明碼標價，并公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據、投訴舉報電話等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。
