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上半年的西安一房難求，二手房業(yè)主更是漫天要價(jià)，誰知，近期，在經(jīng)歷上半年的連續(xù)瘋漲之后，西安二手房市場(chǎng)卻突然顯出疲態(tài)，房源量明顯增加，而需求則大幅下滑，成交量更是銳減，不同區(qū)域價(jià)格也出現(xiàn)不同程度的松動(dòng)。
“業(yè)主急售房”房源增加，讓價(jià)空間可達(dá)5%-10%
“精裝兩室，帶師大附小指標(biāo)，業(yè)主急售，120萬�！蔽靼彩形鳛柭芬患曳慨a(chǎn)中介的工作人員介紹，這樣的房子若是放到上半年能賣到130萬，而且還不一定有房。
“這房子沒有問題啊，是房東正常出售，只不過賣的比較急�！痹谶@位工作人員操作的電腦上，華商報(bào)記者看到附近的房源掛牌價(jià)不等，每平大約在一萬五到兩萬之間，“有些房子雖然掛牌價(jià)高，但也有一定議價(jià)空間，價(jià)格還可以再談�！�
新房搶不到，二手房買不起，這可謂上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大奇觀。不過，上周在走訪全市多個(gè)區(qū)域后，華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，最近西安二手房市場(chǎng)開始上演反轉(zhuǎn)劇情，一些急于出手的業(yè)主無力維持強(qiáng)勢(shì)地位，看似堅(jiān)挺的房價(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)。
西安市東元路一處中介門店的工作人員給華商報(bào)記者介紹說，手頭的確有降價(jià)出售的房源。像附近50㎡左右的電梯房，房產(chǎn)證等手續(xù)齊全的話，前幾個(gè)月報(bào)價(jià)都在60萬以上，現(xiàn)在碰到誠心想買的有業(yè)主58萬就愿出手，而且這個(gè)價(jià)格還是可以貸款的。
趙利偉在房產(chǎn)中介從業(yè)多年。他表示，現(xiàn)在二手房的議價(jià)空間明顯比上半年大，只要買家誠心要，多數(shù)房主都愿意讓價(jià)。一般來說，根據(jù)付款方式不同，協(xié)商的優(yōu)惠不太一樣，一次性付款因?yàn)榉恐骺梢员M快拿到房款，讓價(jià)空間要高于貸款交易。
“其實(shí)愿不愿意降價(jià)主要是看買賣雙方的態(tài)度�！爆斞欧课莶輬�(chǎng)坡店店東李周生表示，最近下調(diào)二手房報(bào)價(jià)的現(xiàn)象有所增加，但多數(shù)是在總價(jià)基礎(chǔ)上試探性降2、3萬。當(dāng)然，也碰到過業(yè)主急著出手、買主愿意一次性付款而直降10萬，但這種情況相對(duì)少見。
從西安一些二手房平臺(tái)發(fā)布的銷售信息看，“業(yè)主急售”的房源正在大量出現(xiàn)，而這在上半年一房難求、價(jià)格居高不下之時(shí)很難見到。有業(yè)內(nèi)人士介紹，為了迅速成交，有部分賣家選擇了主動(dòng)讓價(jià)，讓價(jià)空間約在5%-10%。
二手房不好賣，有中介門店買賣業(yè)務(wù)下滑達(dá)80%以上
西安市高新路是學(xué)區(qū)房比較集中的區(qū)域，置業(yè)需求一直比較旺盛。在該路段一家中介門店，華商報(bào)記者注意到，櫥窗內(nèi)的樓盤信息表，已有好幾處房源被人工涂改降價(jià)，云頂園一套房子，從225萬降到了220萬。中介負(fù)責(zé)人介紹，以往價(jià)格一直居高不下的學(xué)區(qū)房，最近也出現(xiàn)了業(yè)主求售下調(diào)掛牌價(jià)的情形，“帶電梯的二手房基本在兩萬二到兩萬五左右，有些比之前便宜了一、兩千元�！�
華商報(bào)記者采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安樓市二手房降價(jià)情況已不屬個(gè)案。不只是主城區(qū)，像曲江這樣的區(qū)域，部分二手房報(bào)價(jià)也有松動(dòng)。該區(qū)一中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴華商報(bào)記者，曲江二期一些房齡在5年左右的二手房，自5月份以來掛牌價(jià)下降數(shù)萬元不等；南湖周邊甚至有降了30萬的，當(dāng)然這種房子是大平層，原本總價(jià)就很高。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高新路店負(fù)責(zé)人張東告訴記者，上半年市場(chǎng)最火的時(shí)候，跳漲現(xiàn)象很多，一次就漲好幾萬。最近隨意報(bào)價(jià)少了，這和房源掛牌時(shí)間變長，交易量萎縮有不小關(guān)系。
在走訪中，華商報(bào)記者注意到，不管是友誼路、長安路等老城區(qū)，還是太元路、鳳城二路、雁南三路這些次新房較多的片區(qū)，不少房產(chǎn)中介都顯得比較冷清。在胡家廟附近一家中介門店，張姓工作人員介紹，近兩個(gè)月的二手房買賣業(yè)務(wù)不及四、五月份，當(dāng)時(shí)他和同事每天“要么在忙著接待客戶，要么就在帶看房的路上”，幾乎都沒有休息時(shí)間。有的買家看好房子直接在房子里談價(jià)，然后就回店里交定金，就怕業(yè)主坐地起價(jià)。但是近兩個(gè)月以來，不光成交少，看房的人也少了，“大多時(shí)候都是在店里打電話給客戶或者‘開發(fā)’房源。”
據(jù)房天下二手房匯總的市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，西安二手房成交量在3、4、5月都超過了7000套，直到6月份開始銳減至4917套，7月份更降至4744套。西安一房產(chǎn)評(píng)估公司負(fù)責(zé)人介紹說，最近幾個(gè)月二手房成交量減少，一部分房源存在有價(jià)無市的狀態(tài)。
曲江某中介的工作人員告訴華商報(bào)記者，他已經(jīng)有兩個(gè)月沒有開單了，店里平均每天客戶接待量也就七八個(gè)，許多客戶也是只看不買，最后成交的更是屈指可數(shù)。
二手房交易量萎縮之后，租賃業(yè)務(wù)又重新成為各中介公司的主攻方向�！叭缃穸址砍山涣肯禄�，中介公司的業(yè)務(wù)方向發(fā)生變化，雖然租單傭金遠(yuǎn)不及買賣收入，可撿到籃子都是菜埃”某品牌中介負(fù)責(zé)人告訴記者，與3-5月份的火爆期相比，西安有些中介門店近期二手房買賣業(yè)務(wù)下滑已達(dá)到80%以上。
觀望源于不確定預(yù)期，“滿二滿三”后二手房掛牌量增加
“看到一套之前要135萬的房子，現(xiàn)在降到125萬還沒賣出去。單價(jià)確實(shí)是降了，但總價(jià)還是高，我想看看年底前是不是還能降�！标愊壬粢饫ッ髀芬惶锥址恳延腥齻�(gè)月，他覺得這套“直降10萬”的房子還是太貴，畢竟在一年前，這個(gè)小區(qū)的房價(jià)只有現(xiàn)在的一半。
二手房成交周期拉長，觀望的其實(shí)不只是購房者，還有一些賣房者。“有一位客戶開始掛的是140萬，這兩天剛把價(jià)格調(diào)到135萬，有幾個(gè)人來看房，但是他們出的價(jià)格不太滿意，房主索性就先掛著，有合適價(jià)格再賣�！兵P城五路一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，還有一部分業(yè)主雖然感到市場(chǎng)遇冷、房子不太好賣了，但是他們套現(xiàn)的需求并不強(qiáng)烈，還想看看房價(jià)是否還有上漲的可能，因此也就不急著出售。
房產(chǎn)中介人士楊鑫認(rèn)為，目前西安二手房市場(chǎng)供需雙方心態(tài)微妙，買房的期望降價(jià)，不著急賣房的業(yè)主，則放出房源試探市場(chǎng)行情，“其實(shí)是一種對(duì)后市不確定的心態(tài)博弈�！�
西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長邵濤表示，近期二手房降溫源于“滿二滿三”新政實(shí)施后，市面上掛牌量大幅增加，可選房源多了，供應(yīng)超過需求，買賣雙方的議價(jià)位置也就發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
今年西安出臺(tái)的6.24新政，將此前二手房交易“滿二滿五”的政策要求，放寬至“滿二滿三”，邵濤認(rèn)為，相當(dāng)于西安符合條件、可供出售的二手房增加了兩年的供應(yīng)量。
從諸葛找房的數(shù)據(jù)看，西安二手房掛牌量從6月份開始就逐漸增加，最近3個(gè)月已有多次單周掛牌量超過3萬套。有業(yè)內(nèi)人士估算，近期西安二手房掛牌量明顯增加，平均一套房子的成交周期在1個(gè)月以上，“掛牌即售”的場(chǎng)面幾乎絕跡。高價(jià)的“天花板”也有顯現(xiàn)跡象。據(jù)中國房價(jià)行情平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，8月份西安二手房掛牌均價(jià)比7月份出現(xiàn)小幅回落。
獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人李連源表示，樓市一旦交易驟減就可能帶來觀望，尤其是在定價(jià)隨機(jī)性較強(qiáng)的二手房市場(chǎng)，如果買賣雙方的心態(tài)發(fā)生變化，此前由高預(yù)期支撐起來的房價(jià)也更容易形成波動(dòng)。
全國多城二手房市場(chǎng)降溫，西安“量價(jià)”低位運(yùn)行概率大
有觀點(diǎn)認(rèn)為，在新房被限購限價(jià)的時(shí)候，二手房恐怕才是最真實(shí)的市常
盡管全國很多搖號(hào)買房的城市，如杭州、成都、西安都曾傳出過“成千上萬人搶一套房”的消息，但看似火熱的新房市場(chǎng)，其中有多少屬于真正的剛需誰也不敢打包票。當(dāng)市場(chǎng)利空因素增多，二手房成交量下滑、降價(jià)出售的時(shí)候，樓市又面臨一輪向上還是向下的考驗(yàn)。
在北京及其他重點(diǎn)城市，最近也出現(xiàn)了二手房降溫的勢(shì)頭。消息顯示，北京二手房市場(chǎng)客源端成交周期達(dá)79.3天，已是2012年以來最高；剛剛過去的8月份，廣州二手房成交宗數(shù)環(huán)比下降7.6%，成交量已是連續(xù)5個(gè)月下滑；深圳在7月31日再度升級(jí)了樓市調(diào)控，二手房均價(jià)在7個(gè)月以來第一次出現(xiàn)下滑；青島二手房交易量連降5個(gè)月，并在8月份出現(xiàn)了兩位數(shù)下滑；杭州新房中簽率屢創(chuàng)新高以后，二手房銷量卻出現(xiàn)了連續(xù)三個(gè)月下跌。
地產(chǎn)評(píng)論人士王建紅對(duì)華商報(bào)記者表示，“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的重申，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也在隨之調(diào)整，預(yù)期是人們對(duì)未來經(jīng)濟(jì)變量的一種估計(jì)，對(duì)買房等經(jīng)濟(jì)行為有重要影響。對(duì)于購房者而言，高企的房價(jià)帶來相對(duì)購買力不足，加上不斷上調(diào)的房貸利率，也讓一些潛在購房者的觀望態(tài)度更加明顯。所以不少城市的二手房市場(chǎng)回落，這是預(yù)料之中的事。
“西安二手房價(jià)格此前在快速上漲中也存在非理性因素�！蓖踅t表示，原因是今年春季新房供不應(yīng)求、搖號(hào)買房門檻提高，很多人在購買新房無望的情況下轉(zhuǎn)向二手房市常這種非理性上漲，如果沒有持續(xù)的需求來支撐的話，顯然不能長久。隨著西安房源大幅增加、市場(chǎng)緊張情緒消除，二手房市場(chǎng)的降溫成為大勢(shì)所趨。
邵濤表示，近期西安二手房成交量回落、掛牌價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)是市場(chǎng)理性回歸，加上新房入市的預(yù)期影響，交易量和價(jià)格還可能在相對(duì)低位運(yùn)行，很難再出現(xiàn)“金三銀四”時(shí)的火爆場(chǎng)面。
一二手房倒掛將有所緩解，后續(xù)房產(chǎn)購買力面臨挑戰(zhàn)
每年九、十月份被視為樓市在下半年的一波交易高峰。而從目前市場(chǎng)狀況看，支撐二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)金九銀十的理由卻不夠充分。一方面西安二手房掛牌量增加、成交量下滑。而與此同時(shí)，在價(jià)格上更有優(yōu)勢(shì)的新房去化率也已顯出疲態(tài)。
據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，在剛剛過去的兩周時(shí)間里，西安有10個(gè)項(xiàng)目開盤，但實(shí)現(xiàn)100%去化僅有3個(gè)，剩下的項(xiàng)目去化情況都不理想。部分樓盤去化率不足50%。去化率最低的項(xiàng)目推出54套可售房源，只賣出去10套，去化率僅有18%。并且，從公開信息看，未來一段時(shí)間，西安新房供應(yīng)量還會(huì)呈現(xiàn)增加趨勢(shì)。邵濤表示，如果新房房源的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，難免就會(huì)形成二手房市場(chǎng)被分流的局面。
此前，西安部分區(qū)域的一、二手房價(jià)格倒掛明顯。在王建紅看來，一、二手房的倒掛現(xiàn)象可能會(huì)縮小，但完全消失可能性不大。他表示，新房價(jià)格由開發(fā)商定價(jià)，再經(jīng)過物價(jià)部門控制、確認(rèn)、備案；二手房主要是賣方報(bào)價(jià)、買房議價(jià)，決定成交價(jià)格的因素較多，市場(chǎng)需求旺盛價(jià)格自然上漲，市場(chǎng)需求萎靡價(jià)格自然下跌。在未來一段時(shí)期，二手房價(jià)格將向自身實(shí)質(zhì)價(jià)值回歸，市場(chǎng)可能出現(xiàn)分化。另外，在上半年已經(jīng)釋放了大量購房需求的前提下，市場(chǎng)后續(xù)購買力面臨一定挑戰(zhàn)。 華商報(bào)記者 李程 黃濤
