“沒有房子了，現(xiàn)在也不做登記，具體得等公司通知�！�4月8日、9日、10日，華商報記者連續(xù)對西安市多家樓盤進行走訪時發(fā)現(xiàn)，與之前銷售人員笑臉相迎相比，現(xiàn)在很多售樓人員見到客戶上門，已懶得起身。
樓盤銷售人員稱都是西安市人買走了
“都是西安市的，因為限購，外地人想購買是需要資格審核的�！痹谖靼参鞑看蟮酪惶帢潜P，銷售人員表示，西安市戶籍新政，對外地來西安落戶的購房者，購房資格約束力小了很多。
她笑稱，雖然夾雜著外地口音，但主要還是西安市人，你不能不讓西安市人買房吧！
“2017年，鄠邑區(qū)的房價徘徊在4000元/平方米，現(xiàn)在7000元/平方米都沒有房，不是不賣，是沒有這么多房源了�！痹谖靼彩朽傄貐^(qū)一處樓盤，工作人員表示，要想買，需等到8月份才會上市。
那么都是什么人來買房？工作人員表示，都是鄠邑區(qū)的拆遷戶及即將拆遷的村民，其他的人比較少，因為一次性拿出這么多錢來購房，對那些需要通過銀行按揭貸款的“剛需”來說，顯然承受不了。
追問資格審核數(shù)據(jù)
房管局兩部門互推
樓市“一房難求”，實際購房人又有多少呢？網(wǎng)簽有多少？通過西安市購房資格審核的又有多少呢？
4月10日下午3時，華商報記者來到西安市住房保障和房屋管理局產(chǎn)權(quán)市場處，針對西安樓市今年一季度網(wǎng)簽和成交量的問題，一位工作人員表示，這些數(shù)據(jù)暫不對媒體開放。
那么今年以來有多少人通過了西安市購房資格審核呢？對此，該工作人員稱，西安市購房資格審核由該局交易管理中心負責(zé)，建議去詢問該中心。
4月10日下午4時，當(dāng)記者按照該中心要求填寫采訪提綱，下午5時許，該中心一工作人員表示，該中心只進行資格審核，數(shù)據(jù)不統(tǒng)計，若問統(tǒng)計數(shù)據(jù)，建議去問該局產(chǎn)權(quán)市場處。
算賬
西安在售商品房成本
6244.22元/平方米
根據(jù)西安市物價局2017年公布的商品房銷售價格，多數(shù)樓盤銷售價格已經(jīng)突破萬元，那么西安市商品房成本價是多少呢？
4月11日晚，某品牌房地產(chǎn)西安分公司工程部負責(zé)人給記者算了一筆賬，他表示，商品房建設(shè)周期一般在2.5年到3年，甚至更長時間。目前銷售和上市的商品房，開發(fā)商是在2015年、2016年前后拿到的建設(shè)用地。
他介紹，商品房售價主要由土地成本、建安成本、稅費以及其他不可預(yù)期費用、各種保證金、利潤等組成。
1.土地成本
其中地價是房價的重要組成部分，地價越高，房價必然走高。根據(jù)網(wǎng)上公開的數(shù)據(jù)，2015年西安土地單價成本為2244.22元/平方米；2016年西安土地成本單價為2057.46元/平方米。
2.建安成本
建安成本由人工、機械、材料三部分構(gòu)成，其中人工費用占45%；機械費用占20%；材料成本占35%。建安成本在2000元/平方米，去年市場價格略有上浮，但最高不會超過2400元/平方米。
3.各種稅費
這位負責(zé)人介紹，現(xiàn)在商品房開發(fā)成本稅費項目很多，比如大市政費用，里面包含市政公用設(shè)施配套費、勞保統(tǒng)籌、新型材料專項基金、散裝水泥基金、人防易地建設(shè)費、消防119火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)費、渣土排放費、定額編制費等，再加上供電、天然氣、有線電視、報建審批、供熱、自來水，以及稅。交了土地使用稅，還要交契稅，原先的契稅是土地成交價×3%，交到財政局�，F(xiàn)在的契稅是稅務(wù)局收，按照（土地成交價+大市政配套）×3%，稅負占到建房成本的30%，計算下來這部費用在1600元/平方米。
計算西安的在售商品房成本，從地價出發(fā)，通過樓面價、建安成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、稅金和附加費用、預(yù)期利潤等數(shù)據(jù)，大致可以推算出參考房價。
其中樓面價就是開發(fā)商在拿地之后，通過計算出來的樓面價，可預(yù)測房屋的保底價。目前難以去找一個平均的容積率，就以2015年西安土地單價成本2244.22元/平方米來當(dāng)做樓面價計算，建安成本就取2400元/平方米這一數(shù)值，房地產(chǎn)開發(fā)費用、稅金及附加費用等按1600元/平方米來算。按照計算公式：房價=樓面價+建安成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+稅金及附加費用+預(yù)期利潤，西安市目前上市商品房成本價格為6244.22元/平方米。
那開發(fā)商的利潤從哪里來？這位負責(zé)人表示，除了商品房價格利潤外，開發(fā)商還有商業(yè)及車位銷售、物業(yè)管理等。
那么100平方米的房子每月按揭得多少錢，多少年能還完？
西安一銀行信貸部工作人員算了一筆賬，以今年25歲小莉為例，她準(zhǔn)備按揭貸款購買一套100平方米商品房，以西安城區(qū)商品房銷售價格為10000元/平方米計算，按照首付三成要求，需要提供30萬元現(xiàn)金，然后剩余的70萬元房款辦理30年商業(yè)按揭。
該工作人員表示，按照等額本息法計算，小莉需要每月支付3715.09元。對于目前沒有穩(wěn)定工作的小莉來說，銀行是不會放貸給她的。
華商報記者從西安市統(tǒng)計局最新公布的2017年西安市經(jīng)濟運行情況看到，2017年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入38536元，即城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入每月為3211.33元。
疑問
四道限購令為何剎不住房價漲價風(fēng)
1.限購如何被戶籍新政“化解”的？
從2017年1月1日起，西安市連續(xù)四次出臺限購政策，但為何四道“限購令”剎不住房價瘋漲呢？
西安市住房保障和房屋管理局有關(guān)工作人員表示，針對出現(xiàn)商品房價格上漲的苗頭，該局就開始從限購區(qū)域、限購人群再到限定套數(shù)，甚至為了防止出現(xiàn)炒房，對外地人西安市購房要求出具兩年社保，限制和限定的條件已經(jīng)很多。目前出現(xiàn)的這種情況只能說明“需大于供”。
而針對西安市住房保障和房屋管理局一年內(nèi)連續(xù)出臺的四道限購令，西安某房地產(chǎn)公司營銷部負責(zé)人表示，所謂限購其實已被戶籍新政化解，比如房管部門限定，西安家庭只能擁有2套房，外地人家庭能有1套。落戶后外地人就成為西安市民，可不受出具兩年社保等要求買兩套房，把外地親朋好友戶口也落戶到名下，還可以繼續(xù)買房。目前全國各城市房產(chǎn)信息并未聯(lián)網(wǎng)，外地人在其他地方有沒有住房，西安市房管系統(tǒng)根本查不到，你說可以買多少套呢？
2.西安市房價漲勢是否在可控范圍？
對于最近兩年西安市商品房價格持續(xù)上漲，西安市住房保障和房屋管理局有關(guān)工作人員表示，西安市物價局目前對商品房價格實行的是“一房一價”，對于房價漲幅不做置評。
3.西安市商品房供應(yīng)是否充足？
西安市國土資源局相關(guān)負責(zé)人介紹，西安市2017年—2021年住宅用地供應(yīng)計劃結(jié)構(gòu)為：2017年租賃型保障房（含安置房）供應(yīng)為3933畝，商品住宅為10980畝；2018年至2021年，租賃型保障房（含安置房）供應(yīng)為16801畝，雙限房15456畝，商品住宅45022畝。
根據(jù)西安市房管局公布的2018年度西安市主城區(qū)及長安區(qū)新建商品住宅（含公寓）上市供應(yīng)計劃，2018年西安預(yù)計將推出約2697萬平方米，共225509套房源。
4.房價瘋漲是否有補貼打算？
2008年，為恢復(fù)震后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，西安市政府出臺《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》（市政發(fā)【2008】87號），《意見》規(guī)定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六區(qū)（含四個開發(fā)區(qū)）購買90平方米（含90平方米）以下商品住房或購買144平方米（含144平方米）以下二手住房的，購房戶按購房款總額的1.5％享受政府財政補貼；購買90-144平方米（含144平方米）商品住房的，按購房款總額的1％享受補貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的0.5％享受補貼。
同樣，開發(fā)商所開發(fā)的普通商品房項目，在2009年6月30日前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，項目應(yīng)繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米。經(jīng)發(fā)改、建設(shè)、國土部門審核同意，房地產(chǎn)企業(yè)申請延期不超過半年開工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費減免25元/平方米；房地產(chǎn)企業(yè)申請延期不超過一年開工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費減免15元/平方米。在經(jīng)批準(zhǔn)的延期內(nèi)不作為閑置土地。
那么這一次西安市樓市價格瘋漲，西安市對購房者是否有補貼打算？西安市住房保障和房屋管理局有關(guān)工作人員對此不做回答。
建議
商品房求大于供
更需加強管與罰
3月30日，西安市住房保障和房屋管理局出臺《關(guān)于進一步加強商品住房銷售管理的通知》，其中明確要求開發(fā)商，對意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構(gòu)全程監(jiān)督，嚴禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。
搖號需要職能部門介入監(jiān)督
華商報記者從西安市長安區(qū)住房保障和房屋管理局獲悉，位于西安市韋曲街辦的某樓盤，應(yīng)該是西安市買房新政后第一個搖號的商品房項目。
據(jù)房地產(chǎn)公司負責(zé)人介紹，3月29日，該公司拿到《商品房預(yù)售許可證》，第二天（3月30日）西安市房管局出臺新的政策，于是對3月31日銷售模式進行了及時調(diào)整和對接。按照要求，該公司在公證人員及相關(guān)職能部門工作人員監(jiān)督見證下，通知300多位意向客戶全部到場，對這批推出的128套房源公開搖號。中簽者有全款，有按揭，有公積金貸款，也有商業(yè)組合貸等多種形式。
西安交通大學(xué)經(jīng)濟與金融學(xué)院一位教授建議，目前西安樓市出現(xiàn)的“買房搖號”政策，其實職能部門更應(yīng)細化流程，比如公證機構(gòu)由政府部門委派；二是只有取得購房資格的購房人才能參加搖號，杜絕一部分開發(fā)商和投資者人為炒作、操作，讓真正的剛需買到房。
加大對捂盤和炒房懲治力度
“在目前需求大于供應(yīng)的情況下，開發(fā)商怎么會不考慮利潤最大化呢？”4月12日，在談及目前是否存在開發(fā)商捂盤惜售的情況時，西安市住房保障和房屋管理局一位不愿透露姓名的工作人員表示，現(xiàn)象應(yīng)該存在，但落實證據(jù)很難。
他舉例稱，按照商品房的預(yù)售許可管理要求，開發(fā)商拿到《商品房預(yù)售許可證》之日起，10個工作日之內(nèi)必須開盤，開發(fā)商在西安市物價局審核的房屋售價無法改變的前提下，會有選擇性地把房子賣給一次性購房者，來加快回籠資金。
對開發(fā)商捂盤惜售如何處理的問題，他表示，房管部門嚴禁開發(fā)商，以分批、拆零等方式拖延預(yù)售申報時間或采取分幢、分層、分批的方式進行銷售。對于違反銷售規(guī)定的，將按照《關(guān)于實行商品房銷售違法違規(guī)行為記分管理的通知》要求，對違規(guī)主體一次性記10分、限制網(wǎng)簽銷售、暫停受理新申請預(yù)售許可，通報有關(guān)部門實施聯(lián)合懲戒。
而對于炒房者，該工作人員表示，西安市會對購房資格審核，對提供虛假資料的，將取消西安市購房資格。 本版稿件由華商報記者 陳思存 采寫
