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聯(lián)系電話(huà)：0915-3356512 投稿郵箱：news@akxw.cn房地產(chǎn)市場(chǎng)一直有“金三銀四”之說(shuō)。每到這個(gè)時(shí)節(jié)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)開(kāi)倉(cāng)推房，沉寂了一段時(shí)間的購(gòu)房大軍也“蠢蠢欲動(dòng)”。不過(guò)，今年西安樓市卻是在“缺糧”聲中開(kāi)局。并且，新盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)一步向城市外圍延伸。
西安樓市熱銷(xiāo)背后，部分項(xiàng)目還未放量
最近一段時(shí)間，不少關(guān)注樓市的人聽(tīng)到了這樣的說(shuō)法：開(kāi)盤(pán)量跟不上、房源供不應(yīng)求……這才剛剛開(kāi)春，西安樓市就已陷入了“缺糧”的境地？
“我們一期的房子已經(jīng)賣(mài)完了�！鄙现苋陂L(zhǎng)安區(qū)子午大道附近一處樓盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)告訴來(lái)看房的華商報(bào)記者，可以先了解二期房源，不過(guò)預(yù)售證沒(méi)下來(lái)，暫不對(duì)外銷(xiāo)售。對(duì)于記者提出的某房地產(chǎn)網(wǎng)站兩天前顯示的“一期房源正在清盤(pán)”的消息，這位置業(yè)顧問(wèn)表示，“網(wǎng)上房源信息更新慢，不準(zhǔn)確�！彪S后，在距離該售樓部不遠(yuǎn)的另一樓盤(pán)，記者同樣得到了“只接受前期咨詢(xún)”的答復(fù)，這里對(duì)外銷(xiāo)售的房源目前只有商業(yè)部分。
灞柳一路附近某樓盤(pán)，周邊環(huán)境略顯偏遠(yuǎn)，上周四售樓部里的看房人卻是不斷。這里的置業(yè)顧問(wèn)表示，目前主推三室和四室兩種戶(hù)型，想買(mǎi)的話(huà)需要先看購(gòu)房資格，“我們樓盤(pán)定價(jià)不高，所以不擔(dān)心買(mǎi)房者比較�！比A商報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目距離藍(lán)田地界也就約5公里。
南三環(huán)外一個(gè)住宅項(xiàng)目，上周四當(dāng)天中午吃飯時(shí)間，也有不少訪(fǎng)客。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，新推房源還未取得預(yù)售資格，想買(mǎi)的話(huà)可以先去查征信，把資料備齊才能參加選房，至于能不能選上，“不敢保證。”
“缺房”的另一種表現(xiàn)是：“日光盤(pán)”重現(xiàn)江湖。3月上半月，西安新盤(pán)銷(xiāo)售率前所未有。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，本月發(fā)出的21張預(yù)售證，帶來(lái)2316套住宅。半個(gè)月過(guò)去，這些房源的銷(xiāo)售率接近90%，更有項(xiàng)目因?yàn)橥剖鄯吭摧^少、周?chē)?jìng)品不足，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就已經(jīng)售罄。
對(duì)此，克而瑞西安機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱郁表示，近期去化率驟增和開(kāi)盤(pán)量不高有關(guān)。春節(jié)以后，受開(kāi)發(fā)進(jìn)度、價(jià)格審核等多重因素影響，不少樓盤(pán)遲遲未拿到預(yù)售證，開(kāi)盤(pán)時(shí)間延后，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)落差。購(gòu)房需求的集中爆發(fā)，又造成了進(jìn)入交易環(huán)節(jié)的房源被迅速消化。
有行業(yè)人士介紹，此前冬季治霾對(duì)一些樓盤(pán)的施工進(jìn)度也造成影響。當(dāng)然，每到市場(chǎng)預(yù)期走高時(shí)，惜售現(xiàn)象都會(huì)出現(xiàn)�，F(xiàn)在監(jiān)管收緊，個(gè)別樓盤(pán)干脆延緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)炒作預(yù)期。
房產(chǎn)派單員仍然常見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商暗自較勁加緊蓄客
“位于高陵的樓盤(pán)，您考慮嗎？”賈先生在上周又接到推銷(xiāo)電話(huà)，他不免疑惑，聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在買(mǎi)房不是都得托關(guān)系嗎？怎么還有電話(huà)推銷(xiāo)的？他一再核實(shí)是公寓還是住宅，對(duì)方肯定地回答是住宅。賈先生說(shuō)，去年開(kāi)始，電話(huà)推銷(xiāo)住宅的現(xiàn)象就很少了，即便是有賣(mài)房的，基本上也都是公寓、商鋪，最近不知怎么房產(chǎn)派單員又多了起來(lái)。
在本地一家房企負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的侯先生解釋說(shuō)，郊區(qū)新盤(pán)越來(lái)越多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)越發(fā)激烈。此前已進(jìn)行價(jià)格公示的項(xiàng)目有些沒(méi)拿證，而后續(xù)的房?jī)r(jià)公示也在加緊步伐。預(yù)計(jì)后續(xù)新批預(yù)售量還會(huì)繼續(xù)上升，開(kāi)盤(pán)數(shù)也會(huì)有所增加，所以不少項(xiàng)目需要早做準(zhǔn)備來(lái)鎖定客戶(hù)。
事實(shí)上，市場(chǎng)熱銷(xiāo)的背后，開(kāi)發(fā)商的搶客大戰(zhàn)并未松勁。華商報(bào)記者注意到，開(kāi)頭提到的長(zhǎng)安區(qū)那家“二期待售”樓盤(pán)，戶(hù)外廣告早就在10公里外的高新區(qū)出街了。另外，在灞柳路、太華路等區(qū)域售樓部集中地帶，以及西安城區(qū)的一些地鐵站口，發(fā)宣傳單的房產(chǎn)派單員并不少見(jiàn)。當(dāng)看房人從售樓部里走出來(lái)時(shí)，很容易遭遇促銷(xiāo)人員的熱情圍堵。
朱郁認(rèn)為，暗自加緊蓄客反映出房企搶預(yù)期的心態(tài)。沒(méi)有永遠(yuǎn)火爆的市場(chǎng)，只有準(zhǔn)備充分的產(chǎn)品才能打動(dòng)購(gòu)房者。這是一個(gè)充滿(mǎn)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，價(jià)格是關(guān)鍵，如果自身品牌、產(chǎn)品定位難以支撐的話(huà)，那么銷(xiāo)售不暢也是正常的市場(chǎng)反應(yīng)。
今年以來(lái)，雖然有不少樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)飄紅，甚至已不再用區(qū)域和地段論英雄。但是，據(jù)美城機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)：浐灞、西咸和長(zhǎng)安等地仍然出現(xiàn)了個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售不理想的情形。甚至有個(gè)案在開(kāi)盤(pán)后的去化率不足20%。這其中，既有前期快速提價(jià)以后，產(chǎn)品難以支撐溢價(jià)，也有前期蓄水不足、驟然推貨而導(dǎo)致滯銷(xiāo)的情形。
新樓盤(pán)從城區(qū)走向郊區(qū)，三環(huán)外低價(jià)房源減少
上個(gè)月，西安新建商品住宅上市供應(yīng)計(jì)劃公布，房源總計(jì)225509套，面積約2697萬(wàn)㎡。從計(jì)劃看，供應(yīng)量十分龐大。其中，除了老盤(pán)推新的房源占據(jù)核心地段，包括融創(chuàng)、碧桂園、綠地、綠城、陽(yáng)光城等地產(chǎn)大鱷組成的供貨主力，新項(xiàng)目多分布在三環(huán)以外的區(qū)域。
事實(shí)上，這也反映出近兩年土拍市場(chǎng)逐漸外擴(kuò)的趨勢(shì)。在2017年，西安區(qū)域土地成交分為兩個(gè)梯隊(duì)，一是曲江、高陵和臨潼；二是港務(wù)區(qū)、灃東和浐灞。今年商品房市場(chǎng)的主要供應(yīng)也不出意外來(lái)自這些地方。從20強(qiáng)房企在西安的布局來(lái)看，除過(guò)曲江、高新、經(jīng)開(kāi)和浐灞等發(fā)展相對(duì)成熟的環(huán)城區(qū)域，開(kāi)發(fā)觸角正不斷向長(zhǎng)安、臨潼、西咸，甚至高陵、鄠邑和藍(lán)田等外圍市場(chǎng)延伸。最近一段時(shí)間，這些地方不但出現(xiàn)了樓面價(jià)超過(guò)5000元/㎡、拿地成本直追主城區(qū)的案例；還有出讓地塊因?yàn)閳?bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)、拍賣(mài)終止的現(xiàn)象發(fā)生。
地產(chǎn)評(píng)論人士王建紅表示，西安主城區(qū)建設(shè)多年，目前三環(huán)內(nèi)的凈地已經(jīng)非常少，新開(kāi)發(fā)的房子只能向郊區(qū)要地。加上近兩年城市發(fā)展的利好不斷，新增人口需要居住和生活空間，城市骨架也被拉大。相對(duì)來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)郊區(qū)的土地成本相對(duì)低一些，整體房?jī)r(jià)更有吸引力。但是各房企拿地成本、項(xiàng)目定位有所不同，而且受備案等因素影響，最終定價(jià)差異較大。
此前流傳的一份西安房?jī)r(jià)地圖，就顯示出滿(mǎn)屏的萬(wàn)元/㎡樓盤(pán)。而記者上周走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)在城東灞橋、紡織城；城南的長(zhǎng)安、航天；城西的西咸等地，還是有一些萬(wàn)元/㎡以下的房源存在。另外，在三環(huán)以?xún)?nèi)的棚改集中區(qū)域，也存在低價(jià)“撿漏”機(jī)會(huì)。只不過(guò)，這樣的機(jī)會(huì)正在逐漸減少，不少三環(huán)外的新樓盤(pán)定價(jià)也超過(guò)萬(wàn)元/㎡，并帶動(dòng)周邊老盤(pán)價(jià)格走高。
去新區(qū)置業(yè)買(mǎi)的是未來(lái)，短期或透支預(yù)期
在豐鎬東路住了5年多的高先生，最近有了去西咸新區(qū)買(mǎi)房的打算�！捌鋵�(shí)現(xiàn)在勉強(qiáng)也夠住了�！彼患胰谧〉氖且惶准s100㎡的大兩室，之所以又有買(mǎi)房打算，據(jù)他自己說(shuō)，主要是有兩個(gè)原因：一是考慮等孩子長(zhǎng)大了能住得寬敞些；二是如果還在城區(qū)附近買(mǎi)的話(huà)，房?jī)r(jià)貴，實(shí)際改善不大，不如買(mǎi)遠(yuǎn)點(diǎn)，買(mǎi)個(gè)預(yù)期。
與高先生一樣，不少購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)，他們的看房陣線(xiàn)已經(jīng)被推到了西安三環(huán)以外。有觀(guān)點(diǎn)指出，西安已成為一個(gè)典型的以開(kāi)發(fā)新區(qū)推動(dòng)城市發(fā)展的城市。原有老城雖然配套成熟、人口密度大，但也面臨著環(huán)境擁擠、改造成本高和古城保護(hù)等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，在這樣的背景下，去新開(kāi)發(fā)區(qū)買(mǎi)房子，除了價(jià)格的盤(pán)算，買(mǎi)的就是它的規(guī)劃和未來(lái)。
上周，華商報(bào)記者輾轉(zhuǎn)兩個(gè)多小時(shí)來(lái)到高陵馬家灣了解到，一處樓盤(pán)剩余房源不多，一位職業(yè)顧問(wèn)介紹，西安主城區(qū)房?jī)r(jià)比較高，加上很多人不符合買(mǎi)房條件，但又打算在西安發(fā)展，有的是為了投資，就來(lái)馬家灣周邊買(mǎi)了房，這里房子均價(jià)在7000元左右，具體以實(shí)際咨詢(xún)和成交時(shí)為準(zhǔn)。另外一個(gè)樓盤(pán)，據(jù)售樓部工作人員介紹，房子基本已售完。
有業(yè)內(nèi)人士提醒，未來(lái)和現(xiàn)實(shí)還是有些差距的。比如，西安每次傳出地鐵線(xiàn)路建設(shè)或中小學(xué)規(guī)劃相關(guān)的消息，常會(huì)引來(lái)周邊樓盤(pán)的跟風(fēng)宣傳，用規(guī)劃抬高身價(jià)，這是開(kāi)發(fā)商常用的套路。但從規(guī)劃到最終落實(shí)存在一定的時(shí)間周期，這就給“未來(lái)”打上了不確定性。
“選擇到新區(qū)置業(yè)就得把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強(qiáng)表示，即便是重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域或是地鐵沿線(xiàn)，一個(gè)新區(qū)從規(guī)劃落地到逐步成熟也需要3-5年甚至更久時(shí)間。從曲江二期、浐灞等地的樓盤(pán)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，都在發(fā)展初期出現(xiàn)過(guò)投資回報(bào)較差、交通和商業(yè)等配套不足的尷尬，短時(shí)間內(nèi)面臨預(yù)期透支的問(wèn)題。
在全國(guó)范圍內(nèi)，2011年開(kāi)始起持續(xù)火熱的環(huán)京（北京）樓市不能算作是一個(gè)正面案例。經(jīng)過(guò)去年的僵持后，廊坊等地的新房市場(chǎng)降價(jià)新聞接踵而至。據(jù)媒體報(bào)道，環(huán)京樓市已經(jīng)明顯降溫。目前，燕郊二手住宅單價(jià)普遍下跌1萬(wàn)元，個(gè)別樓盤(pán)甚至暴跌三分之二。二手公寓住宅中，當(dāng)?shù)啬炒硇詷潜P(pán)單價(jià)1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)元，比起4月份的高點(diǎn)3萬(wàn)多元已經(jīng)下跌了近三分之二。
“環(huán)京樓市對(duì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的容忍度較低，代表性并不強(qiáng)�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，不過(guò)，新區(qū)建設(shè)可以速成，但人口卻只能慢慢吸引。能夠撐起新區(qū)樓盤(pán)價(jià)值體系的交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等各項(xiàng)配套缺一不可。相對(duì)而言，與老城區(qū)距離更近的新區(qū)，中間不留白，居民生活才更容易產(chǎn)生無(wú)縫對(duì)接。
買(mǎi)賣(mài)雙方面臨博弈，買(mǎi)或不買(mǎi)切記量力而行
在市場(chǎng)中傳出房源緊張、新建樓盤(pán)越來(lái)越遠(yuǎn)的大背景下，當(dāng)前是否是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)呢？朱郁建議，選房心態(tài)可以更從容一些，不必恐慌。如果確屬剛需也遇到了合適的房源，那么該出手時(shí)就出手，以免價(jià)格踩空。但如果是盲目跟風(fēng)的投資心態(tài)，則大可不必著急“搶房”，因?yàn)榭紤]到隨后還會(huì)有大量新房源推出，這部分需求的可選空間會(huì)更大一些。
嚴(yán)躍進(jìn)也表示，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有能力買(mǎi)、有資格買(mǎi)，還是要加快節(jié)奏。當(dāng)然考慮到新區(qū)內(nèi)的房源增多，選房時(shí)應(yīng)盡量結(jié)合自身需要，權(quán)衡交通配套和學(xué)區(qū)等要素。同時(shí)，若是若是后續(xù)有換房需求，也要考慮到房屋轉(zhuǎn)讓的難易程度等。王建紅說(shuō)，買(mǎi)房也是為了保值，所以要確保自己的現(xiàn)金流處于安全狀態(tài)。要量力而行，不要盲目跟風(fēng)加杠桿，徒增壓力。
有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，目前來(lái)看，西安樓市上市房源量較少，預(yù)計(jì)三月下旬隨著批售量增加，目前樓市供應(yīng)緊張的情況應(yīng)會(huì)有所緩解。房源緊張是一方面，而就銀行方面來(lái)看，銀行房貸額度開(kāi)年之后一點(diǎn)也沒(méi)有放松，多家樓盤(pán)首套房首付已上調(diào)至百分之四十，二套房變?yōu)榘俜种迨�。所以剛需還是盡早下手購(gòu)房為好。 華商報(bào)記者 黃濤 李程
