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2016年2月24日，清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心與北京大學(xué)—林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心共同發(fā)布了2015年第四季度“中國典型城市住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)”（CQCHPI）。CQCHPI指數(shù)通過剔除區(qū)位和住房品質(zhì)差異因素的影響，最大限度地保證了房價(jià)指數(shù)的同質(zhì)可比，目前包含北京、上海、天津、深圳、成都、大連、武漢和西安八個(gè)典型城市的中心城區(qū)（不含遠(yuǎn)郊區(qū)縣）。
CQCHPI新建商品住房價(jià)格指數(shù)顯示，中國主要熱點(diǎn)城市的新建商品住房價(jià)格在2015年第四季度仍然保持快速上漲勢(shì)頭，但漲幅較2015年第三季度已經(jīng)有所回落。2015年第四季度，典型城市新建商品住房價(jià)格較上一季度上漲3.0%，漲速比上季大幅回落了2.6個(gè)百分點(diǎn)。盡管漲速趨緩，但本季度房價(jià)相比上年同季仍上漲了10.3%。
黃金十年經(jīng)濟(jì)增長紅利多為房地產(chǎn)業(yè)所獲取，房地產(chǎn)發(fā)展模式有待重新審視。從一個(gè)較長的歷史時(shí)段來審視中國城市房價(jià)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)幾乎所有城市的房價(jià)都經(jīng)歷了巨大的漲幅。CQCHPI新建商品住房指數(shù)顯示近十年典型城市的房價(jià)都上漲驚人，一線城市尤為突出。從2006年第一季度到2015年第四季度十年間，典型城市房價(jià)總體上漲255.1%，年均上漲13.5%，漲速比同期9.5%的GDP年均增長率高出42%。這意味著房地產(chǎn)業(yè)財(cái)富聚集速度遠(yuǎn)超其它產(chǎn)業(yè)財(cái)富創(chuàng)造速度，不同群體的財(cái)富差距由此拉大，中低收入階層住房困難問題高度凸顯。典型城市中，十年房價(jià)漲幅前三位城市依次為：深圳房價(jià)總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房價(jià)總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房價(jià)總體上漲380%、年均上漲17.5%。十年房價(jià)漲幅后三位城市依次為：大連房價(jià)總體上漲128.8%、年均上漲8.9%； 西安房價(jià)總體上漲132.9%，年均上漲9.1%；成都總體上漲137.1%、年均上漲9.3%。
未來中國城市體系將發(fā)生重大調(diào)整
2016年，盡管國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將更加復(fù)雜多變，但由于政府政策支持力度的持續(xù)加大，中國城市房價(jià)出現(xiàn)整體硬著陸的可能性很小，但仍需要重點(diǎn)關(guān)注以下三種局部房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：一是2015年房價(jià)暴漲的城市如深圳等，隨著投機(jī)需求和不理性購房熱退潮，房價(jià)有快速回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)；二是部分高鐵明星城市如武漢等，由于高鐵網(wǎng)絡(luò)帶來的經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)變遷具有很大的不確定性，繁榮的樓市存在退熱的風(fēng)險(xiǎn)；三是一些住房庫存過高、去化周期較長的城市，如天津、成都等，樓市有持續(xù)陰跌、有價(jià)無市的風(fēng)險(xiǎn)。
2016年及未來更長的時(shí)期，中國城市體系將發(fā)生重大調(diào)整，城市功能將進(jìn)一步分化，部分城市房價(jià)在震蕩中將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。世界級(jí)的城市與城市群將形成，其房價(jià)也將與國際住房市場(chǎng)共進(jìn)退，如北京、上海、深圳等房價(jià)將逐步與世界超市明星城市處于同一水準(zhǔn)；另一方面，由于交通通信技術(shù)的長足進(jìn)步，以及一線城市服務(wù)半徑的擴(kuò)大，部分二線城市服務(wù)功能將相對(duì)退化，其房價(jià)也難以有很好的表現(xiàn)；但在城市群內(nèi)，新興城市將不斷崛起，成為樓市新的增長點(diǎn)。
在各大城市內(nèi)部，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、高端服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、科技創(chuàng)新板塊等，其房價(jià)表現(xiàn)及抗跌能力都將較其它板塊高；而傳統(tǒng)商業(yè)中心、制造業(yè)聚集區(qū)等，由于產(chǎn)業(yè)地位的相對(duì)下降和居住環(huán)境不佳，其房價(jià)將相對(duì)其它板塊難漲而易跌。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，隨著舒適型住房觀念的擴(kuò)散，中大戶型產(chǎn)品的吸引力要高于小戶型。
針對(duì)當(dāng)前及未來房價(jià)變化的新動(dòng)向，我們建議開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)降低住房價(jià)格、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建議政府以提高居民住房支付能力為中心來設(shè)計(jì)住房相關(guān)政策。具體而言，一是開發(fā)企業(yè)對(duì)滯銷產(chǎn)品，應(yīng)放棄幻想主動(dòng)降價(jià)，避免被債務(wù)拖垮；二是開發(fā)企業(yè)應(yīng)調(diào)整經(jīng)營策略，注重開發(fā)性價(jià)比高、能快建快銷的住房產(chǎn)品，避免囤地和高價(jià)搶地，同時(shí)應(yīng)挖掘提高房地產(chǎn)服務(wù)的價(jià)值；三是政府應(yīng)該鼓勵(lì)發(fā)展低價(jià)可負(fù)擔(dān)的商品住房產(chǎn)品，通過稅費(fèi)減免、土地出讓優(yōu)惠、合理規(guī)劃、制度創(chuàng)新等手段，擴(kuò)大低價(jià)可負(fù)擔(dān)普通商品住房供應(yīng)，給予中低收入階層較低成本獲得商品住房的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)藏富于民；四是政府應(yīng)該努力進(jìn)一步降低城鎮(zhèn)居民購房壓力，如出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)稅政策，減免普通商品住房的營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等交易稅費(fèi)，對(duì)居民首次購買普通商品給予適度補(bǔ)貼等。
專家：房價(jià)漲是發(fā)展規(guī)律
記者了解到，從去年下半年開始，北京房價(jià)明顯上漲，春節(jié)前后的二手房價(jià)格普遍跳漲，甚至部分業(yè)主開始惜售。對(duì)于這一輪北京房價(jià)的上漲，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“北京房價(jià)遠(yuǎn)未見頂，房價(jià)是貨幣現(xiàn)象。只要北京的人口不斷增加，房價(jià)就會(huì)一路上漲。”
對(duì)于一線城市此輪的房價(jià)上漲，謝逸楓認(rèn)為：“在人口最多最集中的超級(jí)大城市、大都市、國際都市，房價(jià)上漲是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。其一，目前超大中心城市的吸泵效應(yīng)已經(jīng)開始。其二，2015年新增貨幣總量是經(jīng)濟(jì)成長速度的兩倍，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)重新成為避險(xiǎn)投資的重要選擇。其三，中央政府鼓勵(lì)去庫存，房地產(chǎn)限閘已經(jīng)松動(dòng)，已經(jīng)有鼓勵(lì)買房的跡象。其四，流動(dòng)性與杠桿效應(yīng)越來越明顯，樓市正處于上行期，樓市政策則是放松期。因此，一線城市房價(jià)上漲是發(fā)展規(guī)律。”
