近日,隨著各大城市房價的持續(xù)上漲,許多需要在年內完成房價調控目標的城市紛紛出臺新的調控措施。繼北上廣深等一線城市收緊調控政策以后,南京、南昌等二線城市也相繼接過調控的接力棒,使得出臺調控政策的城市達到16個,業(yè)內預計仍將會有其它城市跟進。專家表示,從目前的調控政策看,各地調控有松有緊已經出現分化,中央政府對房地產調控的思路,正在由此前的“東南西北一副藥”轉變?yōu)橐虻刂埔说牟町惢{整。
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各地陸續(xù)出招“滅火”
根據國家統(tǒng)計局的最新數據顯示,截至10月份,全國新建商品房價格同比漲幅超過10%的城市達到21個。而北京、上海、廣州、廈門、深圳、烏魯木齊、鄭州以及長沙8個城市新建商品住宅價格較之3年前,漲幅超過20%。
面對持續(xù)高漲的房價,北上廣深等一線城市率先收緊了調控措施。隨后,南昌、武漢、廈門、沈陽等二線城市的調控新規(guī)開始集中發(fā)布。截至11月29日,對樓市政策進行調整的城市已達16個。
臨近年底,為何眾多一二線城市接連出臺樓市調控政策?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,這些政策都是為了在短期內遏制房價過快上漲的“滅火”政策。
鏈家地產市場研究部張旭分析,一方面是由于近期房價上漲較快,引發(fā)了廣泛關注和輿論反彈,地方政府壓力較大;另一方面,年初中央政府出臺的“國五條”中明確要求各重點城市按照房價基本穩(wěn)定的原則制定價格控制目標。
中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟表示,由于年內一部分一二線城市的豪宅項目拉升了均價,所以現在對于單價較高的樓盤在年內都進行了限制。加上一部分保障房接下來有可能納入統(tǒng)計口徑,因此地方政府想把年內的漲幅壓下來一些也是有可能的。
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從“一刀切”變“切一刀”
在已出臺樓市新政的16個城市中,大多數城市對限購政策出現實質性加碼,不僅限貸政策收緊,二套房貸首付比例也出現不同程度的提升。
比如南京出臺的“寧八條”、杭州調控新政、長沙的“長四條”,都將目光盯在了提高二套房的首付比例上,其中南京和杭州都把二套房的首付款從原來的六成提高至七成。武漢出臺的“漢七條”更是升級了外地人限購政策。
“這對于滿足二線城市的自住需求會有一定積極意義,一定程度上有利于遏制房價過快上漲。”張宏偉認為,從武漢、南昌等二線城市供地特點來看,大多數地塊屬于中小套型商品房用地,相比一線城市增加住房供地的措施來看,這些二線城市對于改善市場供求關系的作用會更加明顯。
然而,值得注意的是,與大多數城市對政策加碼不同,以蕪湖、溫州、徐州等為代表的城市卻對現有政策進行“松綁”,放松調控力度。以徐州為例,新政策對部分戶型房源放開限購條件,以促進庫存消化。而在本次調控潮中,有10個城市也表態(tài)將會擴大土地供應規(guī)模,尤其是普通商品住房土地的供應規(guī)模將會在2014年保持穩(wěn)定或者有所擴大。
全聯(lián)房地產商會會長聶梅生表示,各地調控已表現出分化,政策“一刀切”的局面不會存在。
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大病調治別想“一針靈”
對于目前二線城市樓市調控拉開“收緊”序幕,張旭認為,限購限貸政策升級除了沖擊短期市場外,也會對購房者的短期預期產生影響,預計未來的樓市調控政策將會以地方政府根據當地的經濟、房地產市場、人口規(guī)模以及房價走勢等多個角度權衡,出現全國范圍內“一刀切”的可能性降低。
“各個城市經濟發(fā)展的情況和階段都不同,不能夠由中央‘一刀切’來制定同樣一個政策。”聶梅生認為,因為以前北上廣出臺限購的樓市政策,而二三線城市并沒有限購政策,一些房企便大舉進入二三線城市,結果導致了二線城市出現了大量房產的空置,甚至還有泡沫出不去。
然而,張宏偉表示,這些新政策仍然是治標不治本的做法。他說:“短期內來講,最根本的做法還是堅持去投資化政策的同時,增加市場供應,調節(jié)供需結構,緩解緊張的供求關系。”
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示,房產稅、增加供應等應對當下樓市問題的很多措施開始涉及。從整體上看,樓市的長效機制正在形成,對之前影響房價上漲的很多基礎都在動搖,隨著政策的落地執(zhí)行,樓市有望回歸平穩(wěn)。