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聯(lián)系電話(huà)：0915-3356512 投稿郵箱：news@akxw.cn李嘉誠(chéng)的每一次動(dòng)作都會(huì)引來(lái)業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。最近有消息稱(chēng)，“長(zhǎng)和系”相繼宣告或?qū)伿郯偌殉�、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫(xiě)字樓、廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)，涉及金額約為410億港元。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在內(nèi)地土地市場(chǎng)火熱、地王頻出的的當(dāng)下，李嘉誠(chéng)的大手筆減持，引起了業(yè)內(nèi)的警惕—王石在一周之內(nèi)接連兩次警告：“精明的李嘉誠(chéng)在賣(mài)內(nèi)地的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”
李嘉誠(chéng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)極度謹(jǐn)慎，他的經(jīng)典言論是“用90%的時(shí)間考慮失敗”。同時(shí)，他也是跨越周期的投資高手，采取多元化的穩(wěn)健策略，低買(mǎi)高賣(mài)。隨著“長(zhǎng)和系”近兩年來(lái)大手筆投資歐洲，近期又在內(nèi)地頻繁拋物業(yè)套現(xiàn)，無(wú)不體現(xiàn)了李嘉誠(chéng)“不把雞蛋放在一個(gè)籃子里”的思路。在一些也內(nèi)人士看來(lái)，李嘉誠(chéng)的出手，讓當(dāng)前的樓市彌漫了一些危險(xiǎn)氣息，或許暗示了國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)見(jiàn)頂。
拋內(nèi)地物業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)歐洲
“長(zhǎng)和系”旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目，最近“套現(xiàn)”動(dòng)作不斷。據(jù)了解，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)即將在北京推出新一期別墅產(chǎn)品“譽(yù)天下•瑞景花苑”，較之前一期可能漲價(jià)30%至50%。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事郭子威表示，這也是該項(xiàng)目的最后一期。之前，長(zhǎng)實(shí)已借助該項(xiàng)目的銷(xiāo)售套現(xiàn)約70億元。而和記黃埔在日前公布了其位于南京的首個(gè)項(xiàng)目案名為“漣城”。和黃方面稱(chēng)，該項(xiàng)目是精裝高層加別墅，800萬(wàn)元起。
值得注意的是，有報(bào)道稱(chēng)，在捂盤(pán)十余年后，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)才在2008年推出“譽(yù)天下”第一批別墅。而在2010年底在拿到上述南京地塊后，和黃直到今年上半年才開(kāi)始緩慢開(kāi)工。李嘉誠(chéng)在多個(gè)內(nèi)地城市的大手筆“套現(xiàn)”的同時(shí)推出上述項(xiàng)目，也被疑為“套現(xiàn)落跑”。
盡管在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，低價(jià)買(mǎi)入土地之后的 “長(zhǎng)線操作”、“緩慢開(kāi)發(fā)”，坐等地塊升值，是長(zhǎng)和系的典型特征。不過(guò)，基于李嘉誠(chéng)的慣用策略，長(zhǎng)和系上述舉動(dòng)難免不引人遐想。“長(zhǎng)和系的商業(yè)邏輯就是低買(mǎi)高賣(mài)。”接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，睿信致成管理咨詢(xún)董事總經(jīng)理薛迥文直言。
對(duì)于上述瑞景花苑的定價(jià)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事郭子威明確表示是目前市場(chǎng)行情的正常反應(yīng)，且否認(rèn)撤資，并強(qiáng)調(diào)不會(huì)退出內(nèi)地市場(chǎng)。但他同時(shí)也表示，公司出于穩(wěn)健的投資考慮，只是不把雞蛋都放在一個(gè)籃子里，“國(guó)內(nèi)外的投資機(jī)會(huì)同樣都在關(guān)注，只是目前到歐洲投資的機(jī)會(huì)更多。”
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2010年至今，長(zhǎng)和系在海外市場(chǎng)投入的收購(gòu)資金已經(jīng)接近1500億港元。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)顯示，2010年4.2%的負(fù)債率是近幾年的最低點(diǎn)；此前的2008年、2009年分別為16.5%、9.5%；而伴隨著歐洲的大手筆收購(gòu)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的負(fù)債率從2011年開(kāi)始攀升，2011年、2012年分別為7.6%、7.3%。
“相比之下，投資海外的資金要小于國(guó)內(nèi)，且國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而國(guó)外還沒(méi)這么充分。而從未來(lái)的投資回報(bào)率看，歐洲的機(jī)會(huì)更多。”郭子威稱(chēng)。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟接受記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)和系追求的是資產(chǎn)絕對(duì)值最大化，李嘉誠(chéng)的選擇是全球性的，或認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的歐洲國(guó)家機(jī)會(huì)更好。
盡管當(dāng)前內(nèi)地土地市場(chǎng)異�；馃�，地王頻頻出現(xiàn)，樓市也持續(xù)升溫。但薛炯文認(rèn)為，以5年為界線的話(huà)，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于“頭頂”區(qū)域。
頻頻出售低回報(bào)資產(chǎn)
在近年來(lái)大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的港資財(cái)團(tuán)中，李嘉誠(chéng)旗下的“長(zhǎng)和系”一直處于領(lǐng)先地位，尤以商業(yè)地產(chǎn)最為出色。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從各方獲得的消息顯示，李嘉誠(chéng)對(duì)自身投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，比如看淡物業(yè)持有的信號(hào)比較明確。
早在亞洲金融危機(jī)之前，投資型物業(yè)給長(zhǎng)江實(shí)業(yè)帶來(lái)的貢獻(xiàn)并不明顯。資料顯示，1997年物業(yè)銷(xiāo)售占長(zhǎng)江實(shí)業(yè)銷(xiāo)售收入的79.88%，占經(jīng)常性利潤(rùn)的84.61%。而在1998年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)加大了對(duì)投資型物業(yè)的開(kāi)發(fā)，當(dāng)年的固定資產(chǎn)較1997年猛增423%。
伴隨著近幾年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來(lái)越緩慢，李嘉誠(chéng)敏銳地將低回報(bào)的資產(chǎn)出售套現(xiàn)，轉(zhuǎn)投高回報(bào)率的資產(chǎn)。記者梳理近幾年來(lái)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額一直處于不斷擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。2011年、2012年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)自身的物業(yè)出租營(yíng)業(yè)額分別為13.77億港元、18.67億港元。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2013年中報(bào)表顯示，這一部分的營(yíng)業(yè)額為10.02億港元。
不過(guò)，相比之下的收益增長(zhǎng)則日漸緩慢。在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)“營(yíng)業(yè)額及業(yè)務(wù)收益”一欄中，2012年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)及子公司、合營(yíng)公司的“物業(yè)租務(wù)”總額達(dá)19.78億港元，相比2011年同比增長(zhǎng)達(dá)16.48%，然而在2013年前6個(gè)月，這一比例下降至8.24%。
值得注意的是，從1991年到2011年的20年間，和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過(guò)11%，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場(chǎng)的回報(bào)率只能達(dá)7%，陸家嘴寫(xiě)字樓的租金回報(bào)僅約5%。
百佳超市雖然在2012年?duì)I業(yè)額高達(dá)200多億港元，但受制于租金成本高企等多種因素，毛利也僅有2%~3%。這對(duì)于追求穩(wěn)健收益的李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō)，確實(shí)有點(diǎn)不能接受。中房商學(xué)院高級(jí)研究員韋華偉認(rèn)為，從地產(chǎn)功能來(lái)看，目前商業(yè)地產(chǎn)的“遍地開(kāi)花”正面臨著同質(zhì)化與過(guò)剩的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
此前，“長(zhǎng)和系”曾有過(guò)多次將低回報(bào)的資產(chǎn)出售套現(xiàn)的情況。最典型的是2008年全球金融危機(jī)前后，在幾個(gè)月內(nèi)數(shù)次戰(zhàn)略性售出其上海物業(yè)：2008年5月,李嘉誠(chéng)旗下香港上市公司和記港陸以44.38億元出售其位于上海長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓物業(yè)；年底，和記黃埔又拋售了9棟御翠園商業(yè)別墅，同樣遠(yuǎn)低于之前同類(lèi)產(chǎn)品售價(jià)。
土地市場(chǎng)投入驟減
除了上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備套現(xiàn)外，“長(zhǎng)和系”近些年來(lái)在土地市場(chǎng)上的變化也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注�；仡�“長(zhǎng)和系”在內(nèi)地十余年的發(fā)展路徑，可以發(fā)現(xiàn)幾乎從未偏離其 “低價(jià)拿地、長(zhǎng)線操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地儲(chǔ)備吸納，土地成本比較穩(wěn)定，但2012年至今，“長(zhǎng)和系”在土地市場(chǎng)上卻鮮有動(dòng)作。
長(zhǎng)實(shí)與和黃2007年報(bào)顯示，長(zhǎng)實(shí)在全球范圍內(nèi)共擁有可建樓面面積約2150萬(wàn)平方米的土地；和黃則共擁有可建樓面面積約1090萬(wàn)平方米的土地，絕大部分位于內(nèi)地。2008年全球金融危機(jī)的爆發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了沖擊，期間，“長(zhǎng)和系”加速在內(nèi)地市場(chǎng)的擴(kuò)張。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2008年單獨(dú)操刀位于北京的純住宅大盤(pán)，“長(zhǎng)和系”則“逢低買(mǎi)入”土地。
記者梳理財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，在2008年、2009年年報(bào)中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的董事會(huì)均明確表達(dá)了加強(qiáng)土儲(chǔ)的愿望。2010年初，李嘉誠(chéng)更是公開(kāi)表示，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)5至6年使用，由于平均成本較低，加上負(fù)債低和備用資金充裕，可動(dòng)用不少于500億港元進(jìn)行投資。
“長(zhǎng)和系”拿地成本如何？以2011年為例，長(zhǎng)實(shí)及和記黃埔共在內(nèi)地成功競(jìng)得5塊土地，面積約65.54萬(wàn)平方米，平均拿地成本僅為1872元/平方米。和記黃埔2012年年報(bào)顯示，公司當(dāng)前土地儲(chǔ)備約1022萬(wàn)平方米，大部分通過(guò)與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)共同持有，在內(nèi)地的平均土地成本為1980元/平方米。
財(cái)報(bào)顯示，2012年在內(nèi)地，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)僅與和記黃埔的合營(yíng)公司在當(dāng)年5月份拿下上海青浦區(qū)一塊約14.5萬(wàn)平方米的住宅用地，其他再無(wú)拿地動(dòng)作。而梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，和記黃埔也僅僅在2012年12月4日，以成交價(jià)為2320萬(wàn)元拿下了武漢蔡甸區(qū)的一塊地，樓面地價(jià)1502元/平方米。
有媒體報(bào)道稱(chēng)，李嘉誠(chéng)2013年上半年未在內(nèi)地投資一分錢(qián)。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2013年中報(bào)也顯示，今年上半年該公司在內(nèi)地市場(chǎng)上并沒(méi)有一塊土地入賬。在香港，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)未在香港拍得任何地塊。
此外，“長(zhǎng)和系”也不再像之前那樣對(duì)土地儲(chǔ)備頻頻表態(tài)。在2012年年報(bào)中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)僅僅只是表示 “中央政府調(diào)控將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，集團(tuán)將繼續(xù)推動(dòng)內(nèi)地業(yè)務(wù)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)，如期推展各項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目，予以配合”。2013年中報(bào)則沒(méi)有提及土地市場(chǎng)的策略。
在近日地王頻頻再現(xiàn)的時(shí)候，“長(zhǎng)和系”在土地市場(chǎng)上的“消失”，也不得不讓人們警惕，甚至引發(fā)了輿論對(duì)長(zhǎng)和系市場(chǎng)“撤資”的疑慮。“長(zhǎng)和系”對(duì)于當(dāng)前樓市的判斷，通過(guò)郭子威最近對(duì)媒體的表態(tài)多少可以看出一些端倪。對(duì)于連續(xù)缺席符合長(zhǎng)實(shí)定位的北京農(nóng)展館地塊、上海徐家匯中心項(xiàng)目、杭州華家池等地塊拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，郭子威坦言“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈”。
在中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉看來(lái)，長(zhǎng)和系在土地市場(chǎng)上的投入減少，主要在于當(dāng)前的地價(jià)畸高，侵蝕企業(yè)未來(lái)盈利空間，增大了風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)國(guó)土部下屬的土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3226元/平方米，環(huán)比增速為1.62%，已連續(xù)五個(gè)季度加速上升。
“土地市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)形成。”陳晟認(rèn)為，港資公司的運(yùn)作模式一般是低位進(jìn)入，高位拋出。在他看來(lái)，李嘉誠(chéng)的行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有參考和預(yù)警的作用。
