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李嘉誠內(nèi)地拋售410億物業(yè) 或暗示樓市快見頂
2013-09-17  來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊

李嘉誠的每一次動(dòng)作都會(huì)引來業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。最近有消息稱,“長和系”相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小⑸虾j懠易鞏|方匯經(jīng)中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場,涉及金額約為410億港元。xrQ安康新聞網(wǎng)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,在內(nèi)地土地市場火熱、地王頻出的的當(dāng)下,李嘉誠的大手筆減持,引起了業(yè)內(nèi)的警惕—王石在一周之內(nèi)接連兩次警告:“精明的李嘉誠在賣內(nèi)地的物業(yè),這是一個(gè)信號(hào),小心了!”xrQ安康新聞網(wǎng)

李嘉誠對風(fēng)險(xiǎn)極度謹(jǐn)慎,他的經(jīng)典言論是“用90%的時(shí)間考慮失敗”。同時(shí),他也是跨越周期的投資高手,采取多元化的穩(wěn)健策略,低買高賣。隨著“長和系”近兩年來大手筆投資歐洲,近期又在內(nèi)地頻繁拋物業(yè)套現(xiàn),無不體現(xiàn)了李嘉誠“不把雞蛋放在一個(gè)籃子里”的思路。在一些也內(nèi)人士看來,李嘉誠的出手,讓當(dāng)前的樓市彌漫了一些危險(xiǎn)氣息,或許暗示了國內(nèi)樓市已經(jīng)見頂。xrQ安康新聞網(wǎng)

拋內(nèi)地物業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)歐洲xrQ安康新聞網(wǎng)

“長和系”旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目,最近“套現(xiàn)”動(dòng)作不斷。據(jù)了解,長江實(shí)業(yè)即將在北京推出新一期別墅產(chǎn)品“譽(yù)天下•瑞景花苑”,較之前一期可能漲價(jià)30%至50%。長江實(shí)業(yè)董事郭子威表示,這也是該項(xiàng)目的最后一期。之前,長實(shí)已借助該項(xiàng)目的銷售套現(xiàn)約70億元。而和記黃埔在日前公布了其位于南京的首個(gè)項(xiàng)目案名為“漣城”。和黃方面稱,該項(xiàng)目是精裝高層加別墅,800萬元起。xrQ安康新聞網(wǎng)

值得注意的是,有報(bào)道稱,在捂盤十余年后,長江實(shí)業(yè)才在2008年推出“譽(yù)天下”第一批別墅。而在2010年底在拿到上述南京地塊后,和黃直到今年上半年才開始緩慢開工。李嘉誠在多個(gè)內(nèi)地城市的大手筆“套現(xiàn)”的同時(shí)推出上述項(xiàng)目,也被疑為“套現(xiàn)落跑”。xrQ安康新聞網(wǎng)

盡管在業(yè)內(nèi)人士看來,低價(jià)買入土地之后的 “長線操作”、“緩慢開發(fā)”,坐等地塊升值,是長和系的典型特征。不過,基于李嘉誠的慣用策略,長和系上述舉動(dòng)難免不引人遐想。“長和系的商業(yè)邏輯就是低買高賣。”接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí),睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文直言。xrQ安康新聞網(wǎng)

對于上述瑞景花苑的定價(jià),長江實(shí)業(yè)董事郭子威明確表示是目前市場行情的正常反應(yīng),且否認(rèn)撤資,并強(qiáng)調(diào)不會(huì)退出內(nèi)地市場。但他同時(shí)也表示,公司出于穩(wěn)健的投資考慮,只是不把雞蛋都放在一個(gè)籃子里,“國內(nèi)外的投資機(jī)會(huì)同樣都在關(guān)注,只是目前到歐洲投資的機(jī)會(huì)更多。”xrQ安康新聞網(wǎng)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),從2010年至今,長和系在海外市場投入的收購資金已經(jīng)接近1500億港元。長江實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)顯示,2010年4.2%的負(fù)債率是近幾年的最低點(diǎn);此前的2008年、2009年分別為16.5%、9.5%;而伴隨著歐洲的大手筆收購,長江實(shí)業(yè)的負(fù)債率從2011年開始攀升,2011年、2012年分別為7.6%、7.3%。xrQ安康新聞網(wǎng)

“相比之下,投資海外的資金要小于國內(nèi),且國內(nèi)競爭十分激烈,而國外還沒這么充分。而從未來的投資回報(bào)率看,歐洲的機(jī)會(huì)更多。”郭子威稱。xrQ安康新聞網(wǎng)

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟接受記者采訪時(shí)表示,長和系追求的是資產(chǎn)絕對值最大化,李嘉誠的選擇是全球性的,或認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的歐洲國家機(jī)會(huì)更好。xrQ安康新聞網(wǎng)

盡管當(dāng)前內(nèi)地土地市場異常火熱,地王頻頻出現(xiàn),樓市也持續(xù)升溫。但薛炯文認(rèn)為,以5年為界線的話,目前的房價(jià)已經(jīng)處于“頭頂”區(qū)域。xrQ安康新聞網(wǎng)

頻頻出售低回報(bào)資產(chǎn)xrQ安康新聞網(wǎng)

在近年來大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場的港資財(cái)團(tuán)中,李嘉誠旗下的“長和系”一直處于領(lǐng)先地位,尤以商業(yè)地產(chǎn)最為出色。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從各方獲得的消息顯示,李嘉誠對自身投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,比如看淡物業(yè)持有的信號(hào)比較明確。xrQ安康新聞網(wǎng)

早在亞洲金融危機(jī)之前,投資型物業(yè)給長江實(shí)業(yè)帶來的貢獻(xiàn)并不明顯。資料顯示,1997年物業(yè)銷售占長江實(shí)業(yè)銷售收入的79.88%,占經(jīng)常性利潤的84.61%。而在1998年,長江實(shí)業(yè)加大了對投資型物業(yè)的開發(fā),當(dāng)年的固定資產(chǎn)較1997年猛增423%。xrQ安康新聞網(wǎng)

伴隨著近幾年來商業(yè)地產(chǎn)對于業(yè)績增長的貢獻(xiàn)越來越緩慢,李嘉誠敏銳地將低回報(bào)的資產(chǎn)出售套現(xiàn),轉(zhuǎn)投高回報(bào)率的資產(chǎn)。記者梳理近幾年來長江實(shí)業(yè)的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn),物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的營業(yè)額一直處于不斷擴(kuò)大態(tài)勢。2011年、2012年長江實(shí)業(yè)自身的物業(yè)出租營業(yè)額分別為13.77億港元、18.67億港元。長江實(shí)業(yè)2013年中報(bào)表顯示,這一部分的營業(yè)額為10.02億港元。xrQ安康新聞網(wǎng)

不過,相比之下的收益增長則日漸緩慢。在長江實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)“營業(yè)額及業(yè)務(wù)收益”一欄中,2012年長江實(shí)業(yè)集團(tuán)及子公司、合營公司的“物業(yè)租務(wù)”總額達(dá)19.78億港元,相比2011年同比增長達(dá)16.48%,然而在2013年前6個(gè)月,這一比例下降至8.24%。xrQ安康新聞網(wǎng)

值得注意的是,從1991年到2011年的20年間,和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過11%,長江實(shí)業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報(bào)率只能達(dá)7%,陸家嘴寫字樓的租金回報(bào)僅約5%。xrQ安康新聞網(wǎng)

百佳超市雖然在2012年?duì)I業(yè)額高達(dá)200多億港元,但受制于租金成本高企等多種因素,毛利也僅有2%~3%。這對于追求穩(wěn)健收益的李嘉誠來說,確實(shí)有點(diǎn)不能接受。中房商學(xué)院高級研究員韋華偉認(rèn)為,從地產(chǎn)功能來看,目前商業(yè)地產(chǎn)的“遍地開花”正面臨著同質(zhì)化與過剩的巨大風(fēng)險(xiǎn)。xrQ安康新聞網(wǎng)

此前,“長和系”曾有過多次將低回報(bào)的資產(chǎn)出售套現(xiàn)的情況。最典型的是2008年全球金融危機(jī)前后,在幾個(gè)月內(nèi)數(shù)次戰(zhàn)略性售出其上海物業(yè):2008年5月,李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè);年底,和記黃埔又拋售了9棟御翠園商業(yè)別墅,同樣遠(yuǎn)低于之前同類產(chǎn)品售價(jià)。xrQ安康新聞網(wǎng)

土地市場投入驟減xrQ安康新聞網(wǎng)

除了上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備套現(xiàn)外,“長和系”近些年來在土地市場上的變化也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。回顧“長和系”在內(nèi)地十余年的發(fā)展路徑,可以發(fā)現(xiàn)幾乎從未偏離其 “低價(jià)拿地、長線操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地儲(chǔ)備吸納,土地成本比較穩(wěn)定,但2012年至今,“長和系”在土地市場上卻鮮有動(dòng)作。xrQ安康新聞網(wǎng)

長實(shí)與和黃2007年報(bào)顯示,長實(shí)在全球范圍內(nèi)共擁有可建樓面面積約2150萬平方米的土地;和黃則共擁有可建樓面面積約1090萬平方米的土地,絕大部分位于內(nèi)地。2008年全球金融危機(jī)的爆發(fā),對房地產(chǎn)行業(yè)造成了沖擊,期間,“長和系”加速在內(nèi)地市場的擴(kuò)張。長江實(shí)業(yè)2008年單獨(dú)操刀位于北京的純住宅大盤,“長和系”則“逢低買入”土地。xrQ安康新聞網(wǎng)

記者梳理財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn),在2008年、2009年年報(bào)中,長江實(shí)業(yè)的董事會(huì)均明確表達(dá)了加強(qiáng)土儲(chǔ)的愿望。2010年初,李嘉誠更是公開表示,長江實(shí)業(yè)土地儲(chǔ)備足夠未來5至6年使用,由于平均成本較低,加上負(fù)債低和備用資金充裕,可動(dòng)用不少于500億港元進(jìn)行投資。xrQ安康新聞網(wǎng)

“長和系”拿地成本如何?以2011年為例,長實(shí)及和記黃埔共在內(nèi)地成功競得5塊土地,面積約65.54萬平方米,平均拿地成本僅為1872元/平方米。和記黃埔2012年年報(bào)顯示,公司當(dāng)前土地儲(chǔ)備約1022萬平方米,大部分通過與長江實(shí)業(yè)共同持有,在內(nèi)地的平均土地成本為1980元/平方米。xrQ安康新聞網(wǎng)

財(cái)報(bào)顯示,2012年在內(nèi)地,長江實(shí)業(yè)僅與和記黃埔的合營公司在當(dāng)年5月份拿下上海青浦區(qū)一塊約14.5萬平方米的住宅用地,其他再無拿地動(dòng)作。而梳理公開資料發(fā)現(xiàn),和記黃埔也僅僅在2012年12月4日,以成交價(jià)為2320萬元拿下了武漢蔡甸區(qū)的一塊地,樓面地價(jià)1502元/平方米。xrQ安康新聞網(wǎng)

有媒體報(bào)道稱,李嘉誠2013年上半年未在內(nèi)地投資一分錢。長江實(shí)業(yè)2013年中報(bào)也顯示,今年上半年該公司在內(nèi)地市場上并沒有一塊土地入賬。在香港,長江實(shí)業(yè)最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年,長江實(shí)業(yè)未在香港拍得任何地塊。xrQ安康新聞網(wǎng)

此外,“長和系”也不再像之前那樣對土地儲(chǔ)備頻頻表態(tài)。在2012年年報(bào)中,長江實(shí)業(yè)僅僅只是表示 “中央政府調(diào)控將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展,集團(tuán)將繼續(xù)推動(dòng)內(nèi)地業(yè)務(wù)長期持續(xù)增長,如期推展各項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目,予以配合”。2013年中報(bào)則沒有提及土地市場的策略。xrQ安康新聞網(wǎng)

在近日地王頻頻再現(xiàn)的時(shí)候,“長和系”在土地市場上的“消失”,也不得不讓人們警惕,甚至引發(fā)了輿論對長和系市場“撤資”的疑慮。“長和系”對于當(dāng)前樓市的判斷,通過郭子威最近對媒體的表態(tài)多少可以看出一些端倪。對于連續(xù)缺席符合長實(shí)定位的北京農(nóng)展館地塊、上海徐家匯中心項(xiàng)目、杭州華家池等地塊拍賣現(xiàn)場,郭子威坦言“市場競爭激烈”。xrQ安康新聞網(wǎng)

在中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉看來,長和系在土地市場上的投入減少,主要在于當(dāng)前的地價(jià)畸高,侵蝕企業(yè)未來盈利空間,增大了風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)國土部下屬的土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年第二季度,全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3226元/平方米,環(huán)比增速為1.62%,已連續(xù)五個(gè)季度加速上升。xrQ安康新聞網(wǎng)

“土地市場過熱導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)形成。”陳晟認(rèn)為,港資公司的運(yùn)作模式一般是低位進(jìn)入,高位拋出。在他看來,李嘉誠的行為對房地產(chǎn)市場有參考和預(yù)警的作用。xrQ安康新聞網(wǎng)
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(責(zé)編:李璞)