斷供的“嚴(yán)重后果”
1
案例
業(yè)主斷供4月3套房產(chǎn)被封
據(jù)劉律師介紹，他的當(dāng)事人此次斷供的浪琴嶼花園物業(yè)于去年7月購置，總價(jià)230萬元，首付兩成，貸款近200萬元，月供1萬多元，業(yè)主從今年1月起連續(xù)4期未支付月供。今年5月，工商銀行深圳分行南山支行向南山區(qū)法院提起訴訟，要求業(yè)主歸還尚欠該行的190余萬元房屋貸款，并查封了他名下的3套房產(chǎn)。
“我的當(dāng)事人在未按時(shí)還款期間，多次與銀行溝通，有一段時(shí)間雙方的溝通較少，他以為銀行理解了他的難處，沒想到被起訴了。”劉律師說，“我的當(dāng)事人在被起訴前沒有收到律師函，如果知道銀行要提起斷供訴訟，一定會想辦法補(bǔ)交貸款。他是個(gè)生意人，由于資金周轉(zhuǎn)不靈，還貸遇到了阻力，并不是惡意斷供，且從來沒有想到過要真正斷供。”
律師：
當(dāng)事人不是惡意斷供
在積極應(yīng)訴的同時(shí)，這名業(yè)主仍在繼續(xù)還貸，從6月份開始分3次還了4萬多元的月供。“銀行的做法從法律上講站得住腳，但是從情理上說，業(yè)主覺得銀行太不近人情了，他只是一時(shí)出現(xiàn)了困難，并愿意作出保證，還清所有月供后，累計(jì)欠繳月供不超過三期，并愿意先支付三期月供作保證，只是銀行不愿就此和解。他與其他惡意斷供的性質(zhì)明顯不同，而且他還有其他房產(chǎn)，要是真選擇斷供，銀行通過法律程序完全可以拿到應(yīng)得的費(fèi)用。銀行應(yīng)該給他一次機(jī)會，而不是把他推到‘斷供’的風(fēng)口浪尖。”劉律師表示，銀行方目前沒有松口，而他們視延期開庭為一個(gè)利好，這讓他們希望與銀行和平解決的意愿更為強(qiáng)烈和迫切了。
“業(yè)主能保證正常還供，但愿能在開庭前與銀行達(dá)成和解。”劉律師反復(fù)向記者表示，并指出，“此房產(chǎn)不是業(yè)主的第一套房產(chǎn)，房貸首付兩成，銀行在放貸中是否存在審查不力的問題？我們會查找相關(guān)的法律文件作為證據(jù)提交給法院。”
個(gè)案：
以“斷供”方式極端維權(quán)
實(shí)際上，現(xiàn)在浮出水面的斷供群體多是把斷供作為極端的維權(quán)方式。記者了解到，碧水龍庭業(yè)主集體斷供事件中，一些已經(jīng)斷供或?qū)⒁獢喙┑臉I(yè)主并非是真的不要房子，而是把斷供作為要挾開發(fā)商談判的“籌碼”。
廣東耕興律師事務(wù)所的張信茂律師是此次集體斷供的代理律師，他明確表示：“我始終不支持通過斷供來進(jìn)行維權(quán)，我已清楚地給業(yè)主講明了斷供的危害，有可能會影響到業(yè)主的一生，但一些業(yè)主還是執(zhí)意選擇斷供，他們認(rèn)為開發(fā)商違背了合同，擅自改變公共設(shè)施規(guī)劃，且不重視業(yè)主訴求，沒有解決問題的誠意。正如業(yè)主所說，斷供只是維權(quán)的手段，只要開發(fā)商能和業(yè)主達(dá)成共識，他們還是愿意繼續(xù)供樓。業(yè)主斷供并非交不起錢，而是為了維護(hù)自己的權(quán)益。”
2
觀點(diǎn)
王勁松律師：
斷供業(yè)主財(cái)產(chǎn)可能被查封
業(yè)主斷供屬于主動違約，面臨的法律后果主要有：貸款合同約定，連續(xù)3個(gè)月或累計(jì)6個(gè)月斷供的，銀行將向法院起訴，要求解除按揭合同，判定業(yè)主償還貸款本金、利息、罰息并承擔(dān)訴訟費(fèi)。這類案件，銀行基本百分百勝訴。判決生效后，業(yè)主不能償付的，銀行將申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，拍賣房產(chǎn)。業(yè)主失去現(xiàn)有房產(chǎn)，這是斷供的第一個(gè)后果。
在目前房價(jià)回落的情況下，拍賣房產(chǎn)所得的款項(xiàng)往往不足以清償銀行費(fèi)用。由于目前國內(nèi)還沒有出臺個(gè)人破產(chǎn)法，銀行可以在任何時(shí)候催討，直到還清欠款，日后的財(cái)產(chǎn)都可能成為法院查封對象，而斷供的利息也會被累加計(jì)算。另外，斷供將會嚴(yán)重影響貸款人的個(gè)人信用。斷供業(yè)主將會成為銀行的禁入類客戶，其在央行的征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用將嚴(yán)重受損，其個(gè)人未來生活及商業(yè)活動將產(chǎn)生許多障礙，以后再辦理貸款甚至信用卡，都可能是“無法完成的任務(wù)”。
尹成剛律師：
銀行也是“斷供”推手
購房者無故“斷供”即構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。業(yè)主斷供可能面臨著更大的麻煩，但從貸款銀行風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和商業(yè)行為公平價(jià)值的社會考量來看，金融機(jī)構(gòu)對高房價(jià)也起到了推波助瀾的作用。深圳房價(jià)曾一路高歌，當(dāng)每平方米萬余元、高達(dá)數(shù)萬元的樓價(jià)處于“供不應(yīng)求”時(shí)，銀行依然發(fā)放八成甚至九成的按揭貸款，甚至出現(xiàn)“0首付”、“假按揭”，其后果難道真的是業(yè)主“所有問題都自己扛？”金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商既是“斷供”的受害者，又在無形中充當(dāng)了斷供的幕后推手。金融部門貸款審查不嚴(yán)、風(fēng)險(xiǎn)門檻過低已成為“斷供”的導(dǎo)火索之一。
與會律師：
開發(fā)商搬石頭砸了自己的腳
斷供和可能出現(xiàn)斷供的絕大多數(shù)是炒房者。盡管業(yè)主斷供將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行，但對承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商仍有著實(shí)質(zhì)性影響。開發(fā)商的人為推動也是炒房者高位接盤的原因之一。
近幾年房價(jià)不理性上漲，開發(fā)商賺得盆滿缽盈。但市場不會永遠(yuǎn)單邊向上，作為高房價(jià)的最大獲利者，開發(fā)商如今正經(jīng)歷著嚴(yán)冬。不過，這也是開發(fā)商搬石頭砸了自己的腳。斷供的出現(xiàn)，或許會使處于“缺錢”狀態(tài)的開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生更大危機(jī)。
3
處方
王勁松律師：
與銀行協(xié)商
改變還款計(jì)劃
斷供是缺少契約精神和法律意識的表現(xiàn)。一些業(yè)主對房產(chǎn)進(jìn)行止損斷供，但他們沒有認(rèn)識到違約后果的嚴(yán)重性。對于那些確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難、還款能力不足的業(yè)主，建議在履行按揭合同的前提下，通過與銀行協(xié)商的方式解決問題。如可以到銀行要求做貸款展期，依據(jù)自己可以承擔(dān)的支出范圍，要求銀行適當(dāng)合理地延長還款期限；或者和銀行協(xié)商改變還款計(jì)劃，要求先只還利息，暫緩本金的還貸。
張大鳴律師：
銀行應(yīng)推新政
助貸款者渡難關(guān)
銀行應(yīng)該針對負(fù)資產(chǎn)、斷供問題推出一些新政策，幫助貸款者渡過難關(guān)。銀行要增加對個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)控制，提高客戶的信用審查，同時(shí)，降低或減免業(yè)主輕微的違約責(zé)任，提供帶按揭轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，化解自主房斷供的風(fēng)險(xiǎn)。還要完善個(gè)人征信制度，加強(qiáng)對良好個(gè)人信用記錄的宣傳，對信用記錄不好的客戶進(jìn)行公示，以產(chǎn)生“榜樣”效應(yīng)。
賀倩明律師：
開發(fā)商要
嚴(yán)格履約
按照擔(dān)保法和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，斷供房產(chǎn)不足清償貸款的差額部分由承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商支付。盡管開發(fā)商在高價(jià)中完成了銷售行為獲得高額利潤，但仍然是“斷供”的輸家。如果是由于開發(fā)商違約導(dǎo)致業(yè)主解除買賣合同，開發(fā)商需承擔(dān)更多的法律責(zé)任。建議開發(fā)商嚴(yán)格履約，避免出現(xiàn)因違約造成業(yè)主解除合同，同時(shí)要給業(yè)主及時(shí)辦理房產(chǎn)證，并能夠按時(shí)交房。
