萬達(dá)地產(chǎn)：預(yù)收賬款不是債？
房地產(chǎn)企業(yè)在計算資產(chǎn)負(fù)債率時，簡單地將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除，將會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表失衡，顯著低估資產(chǎn)負(fù)債率。預(yù)收賬款不是債，在中國房地產(chǎn)業(yè)是一個流行已久的謬誤。
本刊特約作者 飛雪漫天／文
大連萬達(dá)[微博]商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(下稱“萬達(dá)地產(chǎn)”)向港交所遞交的招股說明書顯示，2013年末其資產(chǎn)負(fù)債率僅為49%，2014年6月末，其資產(chǎn)負(fù)債率為52%。房地產(chǎn)行業(yè)歷來是一個高負(fù)債行業(yè)，萬達(dá)地產(chǎn)負(fù)債率為何如此之低？
扣除預(yù)收賬款
筆者查閱萬達(dá)地產(chǎn)招股說明書發(fā)現(xiàn)，其資產(chǎn)負(fù)債率的定義中，將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除了。萬達(dá)稱，“資產(chǎn)負(fù)債率按資產(chǎn)總額(扣除客戶墊款)除以資產(chǎn)總值再將所得值乘以100%計算”(招股說明書P377)，“我們的客戶墊款主要包括預(yù)售物業(yè)所得款項”(P363)，由此可知，其客戶墊款即指預(yù)收賬款。
根據(jù)萬達(dá)地產(chǎn)招股說明書披露的資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)，如果負(fù)債總額不扣除預(yù)收賬款，萬達(dá)地產(chǎn)2013年末和2014年6月30日資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)74%和78%。這一負(fù)債率水平與萬科A(9.35, 0.00, 0.00%)的負(fù)債率大致相當(dāng)。
值得一提的是，萬達(dá)地產(chǎn)的投資性物業(yè)以市價計量，其賬面資產(chǎn)中包含了巨額商業(yè)地產(chǎn)增值，如果投資性物業(yè)以歷史成本計量，其負(fù)債率遠(yuǎn)高于萬科A。
將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，并非萬達(dá)地產(chǎn)首創(chuàng)。近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)形成了一個流行的觀點：預(yù)收賬款不是負(fù)債，在計算資產(chǎn)負(fù)債率時將其從負(fù)債中扣除。一些機構(gòu)和媒體也以此計算房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率。
不過，在招股說明書中將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除而計算資產(chǎn)負(fù)債率，筆者印象中萬達(dá)地產(chǎn)似乎是首家。A股市場的房地產(chǎn)上市公司財報中披露的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)計算中仍然將預(yù)收賬款包括在其債務(wù)中，如萬科A的2013年年報披露，其資產(chǎn)負(fù)債率為78.0%，并沒有將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除。不過，“2013年經(jīng)營業(yè)績與分析”中有如此表述： “2013年底，公司剔除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為45.54%”。
謬誤已久的預(yù)收賬款不是債
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款究竟是不是債務(wù)呢？如果不是債務(wù)，那么它是什么？
在資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)收賬款列示于企業(yè)的流動負(fù)債項下。對于有大額預(yù)收賬款的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果將預(yù)收賬款從負(fù)債中剔除，那么會計恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”就不再成立，以此計算的資產(chǎn)負(fù)債率也就失去其應(yīng)有的意義。
仍以萬達(dá)地產(chǎn)為例，2014年6月30日，其賬面資產(chǎn)總額5040億元，負(fù)債總額3914億元，所有者權(quán)益1126億元。將預(yù)收賬款1311億元從負(fù)債總額中扣除后的負(fù)債額為2603億元，以此計算的資產(chǎn)總額將會大于負(fù)債與所有者權(quán)益之和。
預(yù)收賬款是核算企業(yè)按合同約定向其客戶預(yù)收的貨款、定金等。與應(yīng)付款項等經(jīng)營性負(fù)債相比，預(yù)收賬款是一項不需要以現(xiàn)金償付的債務(wù)，與銀行貸款等有息負(fù)債相比，預(yù)收賬款通常是一項不需要支付利息的負(fù)債。但從本質(zhì)上來說，預(yù)收賬款仍然是一項債務(wù)，企業(yè)需要按照合同的約定，按時向客戶交付相應(yīng)的商品(勞務(wù))。
房地產(chǎn)企業(yè)需要按合同約定的期限向客戶交付商品房，并據(jù)此確認(rèn)商品房銷售收入；若不能如期交付商品房就構(gòu)成違約，須向客戶支付違約金。如果房地產(chǎn)商根本沒有足夠的資金用于相應(yīng)商品房項目的建設(shè)，那么房地產(chǎn)商就會由于資金鏈斷裂而導(dǎo)致項目爛尾，企業(yè)有可能因此陷入破產(chǎn)困境。
由于中國商品房實行預(yù)售制，房地產(chǎn)企業(yè)賬面都有巨額預(yù)收款項。房地產(chǎn)企業(yè)之所以如此扣除，主要理由是，房地產(chǎn)企業(yè)與預(yù)收賬款相應(yīng)的房地產(chǎn)項目銷售結(jié)算完畢后，預(yù)收賬款余額就會變成零，企業(yè)無須對外支付現(xiàn)金清償。但實際上，與預(yù)收賬款相應(yīng)的房地產(chǎn)項目的建設(shè)仍須投入資金，至項目竣工結(jié)算期間，仍會發(fā)生管理費用、財務(wù)費用等期間費用，繳納營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加等稅費。而項目銷售結(jié)算時，相應(yīng)的存貨也會結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，總資產(chǎn)會相應(yīng)減少。
簡單地將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除，并以此計算資產(chǎn)負(fù)債率，一方面，沒有考慮到與預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項目后續(xù)建設(shè)資金支出和期間費用、稅費支出，低估企業(yè)的負(fù)債額；另一方面沒有考慮項目結(jié)算后，隨著預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入、負(fù)債減少，相應(yīng)的存貨也會隨之結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，企業(yè)的資產(chǎn)相應(yīng)減少，因而高估企業(yè)的資產(chǎn)總額；由此將嚴(yán)重低估企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。
個人認(rèn)為，如果房地產(chǎn)商的預(yù)收賬款余額高，且銷售毛利率、銷售凈利潤高，從最大限度利用資金角度出發(fā)，在計算資產(chǎn)負(fù)債率時，若要將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，那么，應(yīng)同時考慮與預(yù)收賬款相關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債的變化。
不妨以具體數(shù)據(jù)來舉例：
假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額100億元，負(fù)債總額80億元，其中，預(yù)收賬款30億元，其資產(chǎn)負(fù)債率為80%；若簡單地將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，則以此計算的資產(chǎn)負(fù)債率為50%。那么，將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除后計算的資產(chǎn)負(fù)債率是否能真實反映企業(yè)的財務(wù)狀況？
假設(shè)該企業(yè)30億元預(yù)收款對應(yīng)的商品房都已竣工，達(dá)到交付、結(jié)算條件，我們不妨看一看其與預(yù)收賬款相應(yīng)的商品房全部銷售結(jié)算完畢、預(yù)收賬款為零時的資產(chǎn)負(fù)債狀況。
假設(shè)該企業(yè)的銷售毛利率為40%，銷售凈利率為20%，則30億元預(yù)收賬款對應(yīng)的賬面存貨為18億元(30×60%)，項目全部銷售可實現(xiàn)凈利潤6億元(30×20%)，與其相關(guān)的期間費用、主營業(yè)務(wù)稅金、所得稅等為6億元(30-18-6)。
那么，與30億元預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項目全部實現(xiàn)銷售后，預(yù)收賬款為零，存貨減少18億元，所有者權(quán)益(未分配利潤)增加6億元，應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金增加6億元(假設(shè)與項目銷售結(jié)算相關(guān)產(chǎn)生的債務(wù)尚未以現(xiàn)金支付，由此形成應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金)。
而銷售結(jié)算后，企業(yè)的資產(chǎn)總額為82億元(100-18)，負(fù)債總額為56億元(80-30+6)，所有者權(quán)益總額為26億元(20+6)。
這個時候，由于與預(yù)收賬款相關(guān)的項目已全部銷售結(jié)算完畢，預(yù)收賬款余額為零，在計算資產(chǎn)負(fù)債率時，是否剔除預(yù)收賬款，對資產(chǎn)負(fù)債率沒有影響。根據(jù)上述數(shù)據(jù)可以計算出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為68.29%。
可見，即使企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房已全部達(dá)到竣工狀態(tài)，其項目全部銷售結(jié)算后資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)68.29%，而不是直接將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中簡單扣除后的50%。
如果企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房尚未竣工，須繼續(xù)投入資金建設(shè)，則項目全部竣工結(jié)算后的資產(chǎn)負(fù)債率會更高。
假設(shè)企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房賬面存貨余額為5億元，達(dá)到竣工狀態(tài)尚需要繼續(xù)投入資金13億元，假設(shè)以現(xiàn)金支付3億元、產(chǎn)生應(yīng)付賬款10億元，在此情形下，項目全部竣工結(jié)算后的資產(chǎn)負(fù)債狀況如下：
企業(yè)的資產(chǎn)總額為92億元(82+13-3)，負(fù)債總額為66億元(56+10)，所有者權(quán)益總額為26億元；其資產(chǎn)負(fù)債率71.74%。
上述案例顯示，如果房地產(chǎn)企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項目尚在建設(shè)中，則后續(xù)建設(shè)仍須支付現(xiàn)金，或增加債務(wù)。即使項目已全部竣工，達(dá)到可交付狀態(tài)，銷售結(jié)算過程中也會發(fā)生相關(guān)稅費，須以現(xiàn)金支付或增加應(yīng)交稅金、應(yīng)付賬款等負(fù)債。而在銷售結(jié)算時，隨著預(yù)收賬款因結(jié)算而減少，與其相關(guān)的存貨也因結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本而減少，企業(yè)的資產(chǎn)總額也會隨之下降。
房地產(chǎn)企業(yè)在計算資產(chǎn)負(fù)債率時，簡單地將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除，而不考慮與之相關(guān)的存貨、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金等資產(chǎn)負(fù)債項目隨預(yù)收賬款的變化而變化，由此將會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表失衡(資產(chǎn)>負(fù)債+所有者權(quán)益)，顯著低估企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率沒有任何實際意義。
但預(yù)收賬款不是債，在中國房地產(chǎn)業(yè)已成為一個流行的觀點。這一謬誤之所以能夠流行，只是因為中國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高而已，且國內(nèi)商品房實行預(yù)售制，其負(fù)債中預(yù)收賬款也很高。
為了美化、粉飾財務(wù)指標(biāo)，將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中直接扣除，堪稱中國房地產(chǎn)商的一大發(fā)明。個人認(rèn)為，這只能用于忽悠債權(quán)人和股票投資人，但房地產(chǎn)商千萬別連自己也被忽悠了，若房地產(chǎn)商自欺欺人，在編制資金計劃時，無視與預(yù)收賬款相關(guān)項目建設(shè)資金需求，則很可能自食其果，陷入財務(wù)危機。
近年來，一些房地產(chǎn)商盲目擴張、資金鏈斷裂的新聞頻頻曝光。除非房地產(chǎn)商準(zhǔn)備好在不能如期交付商品房時跑路、破產(chǎn)，否則，在編制資金計劃時，都不應(yīng)無視預(yù)收賬款這一債務(wù)。
