證券時報記者 吳家明
與傳統(tǒng)住宅市場不同，多地的寫字樓市場一直被認為供過于求。都說寫字樓是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，深圳、廣州的一些成熟商務中心區(qū)寫字樓市場也正悄然發(fā)生變化。
二房東模式盛行
“我們公司之前想在福田的嘉里建設廣場租辦公室，但卻被婉拒。一些統(tǒng)一業(yè)權、定位高端的寫字樓會挑客，各個寫字樓的定位也不同。”在深圳經(jīng)營互聯(lián)網(wǎng)電子商務的陳先生告訴記者。
在很多業(yè)內人士看來，深圳的寫字樓出現(xiàn)過這樣的兩極分化：一方面是部分乙級寫字樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質超級寫字樓會“選客”。這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發(fā)模式：一類是由民企主導的分割散售，另一類是統(tǒng)一業(yè)權、管理相對較好的只租不售。
不過，記者在福田中心區(qū)調查時發(fā)現(xiàn)，一些高端甲級寫字樓近期也開始放下“身段”，甚至推出了一些特價單位�！白吭綍r代之前的月租金普遍在每平方米200元以上，現(xiàn)在有一些特價單位，月租金在180元左右。”從事寫字樓業(yè)務的吳經(jīng)理告訴記者�！叭绻X得貴，在附近的鳳凰大廈也有特價的寫字樓單位，月租金在每平方米150元至180元之間。”
作為目前深圳寫字樓最為集中的片區(qū)，記者在福田CBD(中央商務區(qū))調查發(fā)現(xiàn)，這里的寫字樓基本上都存在著空置現(xiàn)象，數(shù)量或多或少�？罩矛F(xiàn)象或許與金融機構退租有著密切的關系�！斑@里辦公以金融行業(yè)為主，但從2018年暑期開始出現(xiàn)一些金融公司退租的現(xiàn)象，加上過去P2P(個人對個人網(wǎng)絡借貸)倒閉潮的余波以及目前金融市場表現(xiàn)較為低迷，致使一些寫字樓的空置面積有增無減�！痹诟Ｌ飶氖聦懽謽亲庵薪�5年的蘇經(jīng)理告訴記者，“辦公物業(yè)出租情況是對相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的反映。你看，跟租普通房子不一樣，我們只向寫字樓的業(yè)主收傭金�！�
第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部助理董事李擇文對記者表示，受經(jīng)濟環(huán)境和金融市場表現(xiàn)低迷的影響，深圳寫字樓市場出現(xiàn)了一些包括金融企業(yè)在內的客戶退租現(xiàn)象。有消息稱，深圳一地標性建筑近期也曾出現(xiàn)近10層近3萬平方米的寫字樓退租情況。
在專業(yè)人士看來，一些寫字樓出現(xiàn)降租、空置率較高的原因除了位置和配套，還有一個重要的原因：二房東模式。
記者走訪了福田、南山、羅湖寫字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)確實有一些專門的商務辦公服務公司或個人提前租下幾層寫字樓，然后在分割成小單位轉租出去，利用租金差價盈利，甚至利用承租下來的寫字樓去銀行套出貸款。
目前，深圳開發(fā)商對寫字樓的經(jīng)營模式從此前的“開發(fā)－銷售”轉型“開發(fā)－自持”�！吧钲谝恍⿲懽謽沁x擇開發(fā)－銷售的模式，也就是被散賣，會對后期的物管、業(yè)態(tài)以及環(huán)境產(chǎn)生一定破壞。散賣的盈利模式容易導致整體經(jīng)營一致性的欠缺，無法使價值最大化�！碧K經(jīng)理表示，“一些寫字樓雖被自持，但還是會被一些二房東承租下來，再進行出租，一旦市場環(huán)境發(fā)生改變，就會有大量寫字樓壓在手上，這些二房東也只好通過降租金、提供更多如增加免租期及對優(yōu)質大客戶的租金折扣等優(yōu)惠政策，以換取更高的項目入駐率，導致甲級寫字樓市場平均租金出現(xiàn)下跌�！�
即使同在福田中心區(qū)，一些位置相對較差的寫字樓出租情況也不容樂觀�！拔覀児驹谏徎ū逼瑓^(qū)，最近業(yè)主方主動提出免3個月的租金，希望我們續(xù)租�！睆V電文創(chuàng)中心一互聯(lián)網(wǎng)公司負責人彭經(jīng)理告訴記者，“目前我們還在考慮。其實我們沒有跟業(yè)主方直接簽約，而是跟二房東。”
租金有所下降，對于一些企業(yè)來說可選擇的地方也就多了起來，并出現(xiàn)一些跨區(qū)搬遷的現(xiàn)象�！昂髞恚覀儼压景岬搅肆_湖蔡屋圍，這里的甲級寫字樓租金相對福田CBD來說低一些，交通配套也還不錯�！标愊壬嬖V記者。記者調查發(fā)現(xiàn)，羅湖傳統(tǒng)的商務中心地標如地王大廈，目前的月租金大概在每平方米180元至200元左右，價格跟去年基本持平。
大量新增供應入市
對于寫字樓的空置率，市場普遍認為大量入市的新寫字樓導致供應過剩，沖擊了寫字樓市�！凹词乖诟Ｌ顲BD，剛剛入伙不久的平安金融中心、中洲大廈以及即將入市的金地中心，新的寫字樓大量入市，導致租金上漲乏力。”蘇經(jīng)理說，“深圳一些較遠的片區(qū)，如龍崗那邊的寫字樓空置率會更高�！�
高力國際最新發(fā)布的報告顯示，自2008年以來，深圳甲級寫字樓平均租金的年復合增長率為5.1%，在一線城市中表現(xiàn)最優(yōu)。不過，截至2018年底深圳甲級寫字樓平均租金為每平方米每月237元，同比回落0.6%。高力國際認為，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場即將步入供應過剩時期，新增供應將在未來5年內達到歷史峰值。由中美貿易摩擦引起的經(jīng)濟不確定性可能會在短期內抑制需求增長，大量新增供應的入市勢必將在中短期內令全市平均空置率進一步提升。
與深圳商務中心區(qū)不同，廣州商務中心區(qū)的多數(shù)寫字樓仍然采用“開發(fā)－銷售”，也即散賣模式。記者在廣州寫字樓最為集中的珠江新城CBD調查時發(fā)現(xiàn)，包括富力、越秀等企業(yè)開發(fā)的寫字樓都采取了“開發(fā)－銷售”模式，不過，珠江新城新寫字摟項目的銷售情況良好，如富力東山新天地項目現(xiàn)場打出“4字頭”的寫字樓售價，不過均已售罄�！斑@邊的甲級寫字樓租金多數(shù)在每平方米160到180元左右，最高端的廣州東西塔的租金較高，現(xiàn)在有些單位放租價在每平方米250元左右�！痹谠撈瑓^(qū)從事寫字樓中介生意的黃經(jīng)理告訴記者，“與深圳相比，廣州高端的甲級寫字樓租金相對較低�！�
“其實，寫字樓的空置率從停車場的空位也能略知一二�！秉S經(jīng)理表示，“像對面的建滔廣場，目前工作日的停車場都有300多個空位�！�
其實，廣州與深圳的寫字樓都面臨共同的難題：大量新供應即將面世。公開信息顯示，未來5年廣州琶洲和金融城有大量的甲級寫字樓項目將落成并完成交付，預計將帶來600萬平方米的新增供應。
對于大量新增供應，聯(lián)合辦公的興起成為吸納新增和空置寫字樓的主力軍。此外，在不少公司退租、改租的情況下，聯(lián)合辦公也成為商業(yè)寫字樓領域的黑馬，甚至開始承接許多退出甲級寫字樓的用戶。
從2015年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長。在深圳市場，聯(lián)合辦公運營商繼續(xù)加速擴張。有分析人士稱，初創(chuàng)企業(yè)對聯(lián)合辦公空間需求的日益增加，推動了該領域的發(fā)展。有分析人士表示，在特殊的調控政策和地產(chǎn)業(yè)去庫存、轉型升級背景的催生下，依托于靈活辦公的需求和生態(tài)場景建設的愿景，體量龐大的聯(lián)合辦公或許能產(chǎn)生更多不同的結局，但缺乏明確的盈利模式則成為行業(yè)亟待解決的痛點。雖然偶有品牌間或宣布單店或區(qū)域盈利，但規(guī)�；晕闯霈F(xiàn)。
