資金饑渴是貫穿房地產(chǎn)行業(yè)2018年全年的關鍵詞。這一年，“拿錢比拿地重要，回款比銷售重要”。
不過，隨著年底時山東菏澤率先取消“限售令”，2019年的房地產(chǎn)市場似乎又充滿了不小的變數(shù)。
房住不炒仍是主基調
一城一策打開彈性空間
2018年年末，房地產(chǎn)調控政策陡起波瀾。
進入12月份，包括深圳、廣州、珠海、菏澤在內的多個城市紛紛對調控政策進行調整，涉及一二三線各級城市。
12月18日，山東菏澤住建局發(fā)文稱，取消實行一年的住房“限售令”。對于解除“限售令”的原因，文件強調，本市有不少準備購買存量房的居民，尤其是棚改貨幣化補償?shù)氖忻�，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量房。
第二天，廣州市住建委發(fā)布文件，放松商服類物業(yè)的銷售限制。根據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》顯示，廣州針對2017年“330”新政前出讓的土地，含商服類物業(yè)的，不再限定銷售對象，個人賣家在獲得商服類物業(yè)不動產(chǎn)證兩年后，即可再次轉讓。
而此前，多家大型商業(yè)銀行已經(jīng)在深圳將首套房貸利率由基準上浮15%下調至上浮10%。
同時，珠海2區(qū)也已經(jīng)降低購房門檻，非珠海市戶籍居民購房，按個人條件已從此前的需連續(xù)5年社保改為只需繳納1個月、3個月、1年不等。
不過，值得注意的是，剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會議指出，要構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
對此，有業(yè)內人士指出，“房住不炒”大方向未改，但因城施策打開地方微調空間。會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，意味著2019年在中央層面很難重現(xiàn)大的政策松動，整體以穩(wěn)為主；同時會議未再重申2017年會議“保持房地產(chǎn)市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”，亦強調“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，打開地方政策微調空間。
而隨著地產(chǎn)調控及管控主體由中央下放到地方，預計地方政策自主權將提升，近期菏澤、珠海、杭州、廣州等地政策微調均體現(xiàn)分類指導的政策導向�？紤]國慶后多地樓市持續(xù)降溫，因城施策分類指導背景下，不排除未來更多地方政策出現(xiàn)適度微調。
此外，有券商的分析報告稱，因城施策還將帶來的是各線城市甚至是單個城市間房地產(chǎn)市場周期的錯位，未來很難再出現(xiàn)全國層面的房地產(chǎn)周期大幅波動。
加杠桿起落間的焦慮
部分千億元級房企裁員過冬
當萬科喊出“活下去”，整個行業(yè)都在轉彎了。
從年初到處挖人謀規(guī)模再上新臺階，到年中啟動縮編裁員計劃過冬，再到年底降價促銷準備還債，2018年的房地產(chǎn)，幾乎誰家都是存貨一堆，現(xiàn)金沒多少，賬目不好看，要還的債還不少。
從結果上看，這場裁員大戲看似是2018年8月份開始上演的，實際上則是從6月份就啟動了，甚至有的企業(yè)從4月份就開始內部談話了。千億元量級房企率先感受到了一線市場的變化，當項目去化率低于60％時，這些企業(yè)的焦慮感異常敏銳。
停止招聘、精簡營銷團隊、減少土地投資拓展部人員是行業(yè)慣常裁員動作。碧桂園、萬科、富力、華夏幸福、泰禾集團、旭輝控股、新城控股等千億元量級房企幾乎多多少少都在不同程度上有所動作，區(qū)別是小范圍裁員還是一方諸侯“引咎辭職”。
“減少開工面積，調整考核指標，提高銷售回款率”一般是房企裁員，或者說優(yōu)化人員結構的具體策略，但不管是收縮三、四線城市擴張步伐，還是營銷方式變化， 其背后的邏輯都是，精簡人員、縮減開支、收縮擴張戰(zhàn)線，活下來。
正如蘭德咨詢總裁宋延慶曾向記者所示，“在房企老板的眼中，衡量營銷系統(tǒng)業(yè)績有一個指標，即人（指去除物業(yè)人員后的開發(fā)體系人員）均銷售額，或者說人效比，每個房企人均銷售額指標不同，這個指標是裁員的衡量線。比如，如果想保住人均銷售額800萬元，那么人力資源部就會擬定一個統(tǒng)籌計劃，然后調整各個條線人員。
據(jù)《證券日報》記者觀察，2015年以來，不管是中型房企還是龍頭房企，都在加速擴充地盤，營銷人員和土地拓展部不斷壯大，彼時，土地投資部門的人一年四季到處找地，只為把錢花出去。這些錢，大多數(shù)都是從外面融資而來的，加杠桿帶來的擴張欲求，讓這些房企突然大膽起來，高價地層出不窮。但2018年年中開始，則截然相反，這些房企主動減少拿地，砍掉拿地資金，同時也砍掉了這些出去找地的人。
除了土地拓展投資人員，營銷人員是房企裁員的重災區(qū)。近年來，兼并重組也好，合作拿地也好，房企間的合作趨勢愈發(fā)緊密，同時帶來人員架構，尤其是營銷團隊的臃腫，存在一個項目配比兩家公司營銷團隊的現(xiàn)象，如此一來，在市場低谷期時，“業(yè)績不佳”人員率先出局，不管是高管還是普通項目營銷人員，幾乎都難以幸免。
裁員，始于行業(yè)焦慮。
“公司目前擁有相當?shù)馁Y源，我們可以一時安逸地過著舒適日子，但是市場競爭殘酷無情，逆水行舟，不進則退，如果不變革不‘折騰’，不承受變革的陣痛，待到流水無情空逝去時，我們可能連陣痛的機會都沒有�！边@是某家千億元銷售規(guī)模房企的焦慮，也是整個行業(yè)的不安。
開發(fā)商“規(guī)模夢”快速壯大
將有30家房企邁入“千億軍團”
銷售增速放緩，“千億軍團”增長速度并未放緩。
根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，今年前11個月，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億元。這一數(shù)量超過以往任何一個年份。如果考慮到其他業(yè)績不錯的企業(yè)，到今年年末，將有近30家房企邁入“千億軍團”。而在2015年，僅有7家房企實現(xiàn)千億元銷售規(guī)模。短短三年間，“千億軍團”就擴充了三倍之多。
“千億軍團”成員不斷擴容，與近年來增量市場蛋糕擴大有關。2010年，全國商品房銷售額為1萬億元，到2017年已達到13萬億元，7年時間增長了13倍。
2010年，萬科率先跨入“千億聚樂部”。在此之前，萬科用了數(shù)十年時間都未完成“千億夢想”。但近幾年來，中型房企跨越“千億門檻”，僅用3年時間的卻不少。
在2010年的擴張周期中，適度寬松的貨幣政策和接連降息后，一批房企開啟全國化戰(zhàn)略布局，因握有大量土地儲備和全國化的品牌影響力，這些房企先后登陸資本市場，地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的指數(shù)不斷攀升。加上了杠桿的地產(chǎn)行業(yè)，如同插上翅
膀，迅速起飛。
從百億元到千億元，中梁、中國金茂、中南置地，陽光城等多數(shù)后崛起的房企銷售額幾乎每年都保持了高速增長。土地紅利和人口紅利，給了這些房企晉級“千億軍團”的機會，擴張利器則是高杠桿、高周轉，這一切催生了高增長。
但“千億軍團”擴容的背后，是去杠桿帶來的行業(yè)陣痛。“千億房企”已在節(jié)衣縮食，收編裁員過冬，市場環(huán)境已發(fā)生變化，行業(yè)發(fā)展邏輯也在悄然生變。
新城控股高級副總裁歐陽捷曾表示，直到進入高度寡頭階段，即8強房企市占率超過70%，市場才會趨于穩(wěn)定，傳統(tǒng)房企的天花板真正到來。但還需要8年-10年的時間，行業(yè)才能進入這一階段。
目前來看，大型房企依靠均衡的全國布局，穩(wěn)定的拿地節(jié)奏，尚能抵御市場寒流來襲時的變化。而中型房企如果發(fā)展基礎不穩(wěn)固，則將面臨轟然倒塌的命運。如若不能活下去，未來8年-10年的增量市場蛋糕，這些企業(yè)都吃不到。
更多房企該思考的是，“千億規(guī)�！敝蟮姆康禺a(chǎn)時代，規(guī)模擴張已不能是房企們唯一的行動指南，行業(yè)天花板的來臨，擴張的速度和發(fā)展的質量之間的矛盾和不平衡，遇上行業(yè)調整時，擴張大計都將變成致命利器。活下去之余，房企仍不能放松警惕，若財務盤面健康，尚有余力發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務，尋找紅海中的藍海市場，那么，現(xiàn)在就是企業(yè)該行動的時候了。
如何做成“百年老店”，當下即需要房企做出選擇，為未來布局，在存量市場找生意，或許是房地產(chǎn)下一個時代該修煉的功力。
“錢袋子”被扎緊難松口
上市房企用遍融資工具找錢
“資金饑渴癥”是貫穿房地產(chǎn)行業(yè)2018年全年的關鍵詞。
在降杠桿的大勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的“錢袋子”被扎緊了一年多，融資渠道緊縮，房企外部輸血渠道受阻，“地主家也沒有余糧”的缺錢窘境似乎全年都沒得到有效改善。
有業(yè)內人士這樣形容2018年房企的資金鏈狀況，地產(chǎn)商到了“拿錢比拿地重要，回款比銷售重要”的重要“續(xù)命”節(jié)點。
《證券日報》記者根據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，2018年前11個月，40家典型房企融資總額達6050億元，且融資成本不斷上行。有房企高管曾向《證券日報》記者表示，有的房企年初制定的買地目標可能是1000億元，但最后其實花了不到目標投資額的一半，但原計劃全年需償還的債務卻增加了，因為要降低負債，優(yōu)化財務結構，才能獲得更高評級，才能融到新錢。
過去的一年多，不少主管融資的房企高管壓力非常大，這主要體現(xiàn)在原來的很多融資工具都不能再用了，導致公司在融資創(chuàng)新和經(jīng)營層面都要做很多調整才能適應市場變化。
“幾乎把所有的融資工具都用了，但仍沒達到預期�！鄙鲜龇科蟾吖鼙硎�，這是融資環(huán)境最差的一年，成本上升得也非�？�，現(xiàn)如今，融資成本已經(jīng)從過去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些房企已經(jīng)達到13%，這對利潤的侵蝕是非常嚴重的。
前幾日，當代置業(yè)發(fā)行的一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，融資成本高達15.5％，據(jù)說這創(chuàng)下了今年亞洲公開債券發(fā)行票面利率新高。另有業(yè)內人士向本報記者透露，有一些表外融資的成本高達18%，這是許多房企無奈之下不得不做的選擇。
近些年來，房企先后登陸資本市場，地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的指數(shù)不斷攀升。地產(chǎn)人都看得很明白，地產(chǎn)實際上是金融的分支，本質不是用現(xiàn)金流來推動的。比如拿一塊地的土地款，三分之一是自有資金，剩下的三分之二其實都是配資。整個鏈條加起來，加杠桿的比例小一點的可能是1:6，高的會達到1:9。
但今年，這些杠桿率最大化的房企，融資都不再“靈光”了。有機構人士向本報記者透露，有一些急速擴張、資產(chǎn)負債率超過90%的房企，已經(jīng)上了“黑名單”，多數(shù)金融機構不會給其放錢，因為風險太大了。
但據(jù)億翰智庫監(jiān)測，2018年，房企并沒有因為行業(yè)融資環(huán)境趨緊、資管新規(guī)限制非標融資等因素導致企業(yè)融資規(guī)模下行。據(jù)統(tǒng)計，2018年房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資規(guī)模達到5357.1億元，同比上升49.9%，但發(fā)行規(guī)模仍只有2016年10303.2億元的一半。相比較2017年，房企信用債融資總體上邊際改善。
總的來說，公司債和中期票據(jù)仍然是房企證券融資的生力軍，未來隨著資產(chǎn)支持證券的發(fā)展或者金融產(chǎn)品的進一步創(chuàng)新，房企的融資渠道有望更加多元化。
房企大力布局多元化業(yè)務
力求“活得好、活得久”
“活下去”，當萬科在內部喊出這句話時，正值房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售規(guī)模見頂，行業(yè)步入大規(guī)模洗牌的時期。
當然，萬科的這句“活下去”，并不意味著龍頭房企們已經(jīng)面臨著眼前的危機，但就像郁亮所說，“活下去”是在思考如何活得好、活得久。而龍頭房企們也有著同樣的認識，多元化發(fā)展已經(jīng)成為了他們的必選項。
實際上，當前房企的轉型方向已基本確定。主要分為兩個方向。一個是圍繞房地產(chǎn)的服務產(chǎn)業(yè)，例如社區(qū)消費、物業(yè)服務、房地產(chǎn)金融等；另一個是“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”，例如物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。前者是基于存量地產(chǎn)挖掘后服務市場，后者是地產(chǎn)領域里的新產(chǎn)品線，當前的盈利模式主要以出租和銷售為主。在經(jīng)歷了此前的多種業(yè)務摸索期之后，目前龍頭房企已基本明確戰(zhàn)略定位，成立相應的事業(yè)部開始發(fā)展。
天風證券的研究報告便指出，國內30強房企在長租公寓、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品的介入度已經(jīng)非常高。西南證券也預計，2019年長租公寓、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物業(yè)服務、Reits等新業(yè)務存在爆發(fā)空間。
當然，也有部分實力強勁的龍頭房企，將觸角伸向了更遠的地方。
例如在碧桂園12月份管理會議上，集團董事會主席楊國強曾做了一番講話，關于機器人的內容就占了三分之一。楊國強說：“我們應該是一個高科技的企業(yè)，未來是科技創(chuàng)新改造和引領行業(yè)的時代。”
而2018年年初，許家印也提出了“新恒大”戰(zhàn)略，以形成一基兩翼一龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，即民生地產(chǎn)為基礎，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展策略。
為此，恒大在4月份與中科院達成全面合作，恒大計劃未來十年投入1000億元，共同拓展生命科學、航空航天、人工智能、新能源等重點領域。6月份，恒大宣布入主美國新能源汽車公司法拉第未來(FF)，正式進軍電動汽車市常
不過，需要指出的是，雖然龍頭房企們面對行業(yè)天花板，紛紛開啟自身業(yè)務生態(tài)系統(tǒng)的完善工作，但轉型是一項長期的工作，大部分仍處于摸索階段，能否成功還要看各自的資源整合能力以及對市場變化
的準確把握。
“從開發(fā)商到運營商的角色轉變，是很多房企轉型過程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲備、資金投入、項目累積等，并非一蹴而就�！庇袠I(yè)內人士指出，尤其是那些做科技、文化等，與地產(chǎn)關聯(lián)度較小的業(yè)務，房企們仍面臨很大的挑戰(zhàn)。
住宅租賃價格由供需兩端決定
長線資本是行業(yè)發(fā)展助推器
住宅租賃市場于多年前起步，但無論分散式公寓還是集中式公寓，多徘徊于存量房市場，由經(jīng)紀機構和創(chuàng)業(yè)類公司投資運營。自2017年以來，住宅租賃市場格局有了重大變化，全國性知名房企開始以自持運營的模式布局長租公寓，且在新建住宅市場中大規(guī)模投資。
2018年，真正想搞長租公寓業(yè)務的開發(fā)商才開始將產(chǎn)品推向市場，加上資本的加持，這一市場變化很大。2018年畢業(yè)季來臨時，北京房租上漲，長租公寓市場自此爆發(fā)諸多問題，爆倉者有之，甲醛問題有之，但無論發(fā)生哪些問題，住宅租賃市場在長周期里仍然是藍海業(yè)務。
任志強認為，長租公寓的消費對象已經(jīng)變了，以前是最有錢的那些人，而現(xiàn)在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人，這個巨大需求可能會讓長租市場迎來十年、八年的高增長過程。但他也強調，長租市場的“好日子”受政策影響巨大，一旦戶籍制度等出現(xiàn)變動，長租市場也可能隨之生變。
至于長租公寓收房是否推動租金上漲，在中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇看來，天通苑的一間房房租從7000元被炒到10000多元，或許真的存在，但它是孤案，非大樣本事件。放到足夠大的市場足夠長的時間來看，價格一定由供需兩端決定。
重要的是，支撐這一市場良性發(fā)展的，是長線低成本資金的參與，這對整個行業(yè)是有助推器作用的。若有些資本融資成本很高，在行業(yè)盈利模式尚未清晰之前，資本無法取得預期回報，也將加劇矛盾。
事實上，資本介入長租市場的方式很多。何亮宇表示，“目前看主要有以下四種：第一種是直接入股；第二種是買資產(chǎn)，拿重資產(chǎn)成為Owner或者REITs投資人對外出租；第三種，像魔方做的ABS，用自己的系統(tǒng)，魔方的信用去借了一筆ABS做擴張安排；第四種，自如、蛋殼做的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權和證券化，而是由此產(chǎn)生的租金消費貸的證券化�！�
無論是哪種方式介入，資本進入以后最關心的還是效率問題，即提升出租率，降低空置期，盡快盈利，這也是住宅租賃市場最難突破的問題。不過，從長周期來看，這一行業(yè)將有可能產(chǎn)生高市值的企業(yè)，因為，市場需求是存在的。
值得一提的是，從中國城市住宅租賃市場發(fā)展和個人收入角度看，北京50%的收入用于租金，但中國大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯的房子，所以這一市場還是存在的。至于運營主體，從全球來講，發(fā)達國家穩(wěn)定市場的租賃住房供應量大頭還是在機構，機構化是一個方向。
房企加速分拆物業(yè)板塊上市
借力資本市嘲跑馬圈地”
隨著旭輝旗下的永升生活在年末登陸港交所，2018年物業(yè)公司赴港上市潮也暫時告一段落。
在此之前，雅生活服務、碧桂園生活服務、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)均在2018年完成了在港交所的IPO，而這也讓港交所的物業(yè)公司數(shù)量直接翻番。一年時間便完成了此前4年的“工作量”。
當下，我國城鎮(zhèn)化進程仍在持續(xù)，房屋竣工面積不斷增加，這為物業(yè)行業(yè)發(fā)展開拓了廣闊的發(fā)展空間。尤其是存量房以及老舊住宅區(qū)為物業(yè)管理行業(yè)提供了巨大的市場，根據(jù)券商測算，存量房中沒有物業(yè)管理的面積達105億平方米。預計到2020年，全國物業(yè)管理面積達到235億平方米，全國基礎物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。
而國內物業(yè)市場較為分散的現(xiàn)狀，也為有著資金優(yōu)勢的上市物業(yè)公司跑馬圈地提供了良機。例如佳兆業(yè)物業(yè)在招股書中表示，分拆物業(yè)公司能建立其作為獨立上市公司的身份，并擁有獨立融資平臺，能直接通過資本市場進行股本或債務融資，幫助物業(yè)板塊加速拓展，改善財務表現(xiàn)。
顯然，上市物業(yè)公司憑借良好的背景，在“大行業(yè)，小龍頭”競爭格局下，可依托資本的力量，通過兼并重組進一步擴大規(guī)模。上市意味著這些物業(yè)公司進入了新的發(fā)展階段，也將為其持續(xù)高速增長注入新動能。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2018中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》也指出，在借助資本市場后，物業(yè)服務企業(yè)通常更加重視高質量發(fā)展，加大技術創(chuàng)新、有效提升經(jīng)營效率、轉變服務模式，進一步增強品牌效益、吸引高端人才，進而為業(yè)主提供更為優(yōu)質的服務。
實際上，隨著中國的房地產(chǎn)逐漸由增量市場進入存量市場，房地產(chǎn)行業(yè)也從過去的快速成長期轉變?yōu)槌墒炱�。從發(fā)達經(jīng)濟體的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)行業(yè)必然經(jīng)歷增量市場為主導到存量市場為主導的轉變，持有型物業(yè)的開發(fā)運行是致力于永續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。物業(yè)管理服務將成為房企重要的新增長點之一。
據(jù)悉，2012年，百強物業(yè)管理服務公司占全國總在管建筑面積的比例約為15.7%，達到38億平方米，到2017年末，百強物業(yè)管理服務公司的總在管建筑面積達到73億平方米，份額提升至占全國總在管建筑面積的22.7%。
而隨著上市物業(yè)公司數(shù)量的增加，市場整合的進程也將進一步加快，尤其是龍頭企業(yè)，市場占有率有望快速提升。
此外，根據(jù) Frost&Sullivan 的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年中國物業(yè)管理增值服務的市場規(guī)模達到3179億元，2012年至2017年的復合年增長率為73.8%。未來，隨著互聯(lián)網(wǎng)應用的進一步推廣以及人均可支配收入的持續(xù)增加，增值服務的市場規(guī)模預計仍將持續(xù)增長。預計2022年增值服務市場的市場規(guī)模可達到8468億元，2017年至2022年的復合年增長率為21.6%。
對此，有業(yè)內人士指出，物業(yè)企業(yè)天然具有吸引客戶的根基，同時把守著社區(qū)巨大的流量入口，具有很好的變現(xiàn)渠道及方式。增值業(yè)務比如公共空間管理、入戶廣告、家庭服務、合同能源管理、社區(qū)服務平臺、電商入口等多種方式都可以實現(xiàn)流量變現(xiàn)，增值業(yè)務毛利率遠高于基礎物業(yè)毛利率，增長潛力巨大。
而2018年物業(yè)公司的上市潮也有很大可能延續(xù)到2019年。畢竟，房企通過分拆物業(yè)公司上市，不僅能增加一個融資平臺，也能促使物業(yè)規(guī)�？焖偬嵘瑩屨几嗟氖袌龇蓊~。（記者 王崢王麗新）
