當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場再次走到關(guān)鍵節(jié)點，面臨著方向性選擇，并考驗著市場理性。當(dāng)前樓市預(yù)期出現(xiàn)松動，既有因城施策的原因，也是市場需求動能快速釋放的結(jié)果。在外部沖擊和內(nèi)部轉(zhuǎn)型迭加的特殊時期，深入落實“房住不炒”，應(yīng)當(dāng)保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，全力避免樓市大起大落，亟待樓市理性的堅強支撐。
預(yù)期松動推動樓市高溫消退。從房價走勢看，北京、上海、深圳等一線城市二手房價率先回落，并逐步向二線城市擴散。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年10月，全國70個大中城市中，二手房價格環(huán)比下跌的城市有14個，較9月份增加一倍。另據(jù)中國指數(shù)研究院調(diào)查，11月百城新建住宅均價環(huán)比上漲0.27%，漲幅較10月回落近0.2個百分點。從土地購置看，2018年1-11月，全國300個城市共流拍618宗住宅用地，流拍的總規(guī)劃建筑面積約為2017年的2.3倍。從運行指標(biāo)分析，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積出現(xiàn)增速同步回落情況。這些情況表明，樓市高溫已經(jīng)消退，市場預(yù)期出現(xiàn)松動，熱點城市房價回落，房地產(chǎn)市場正面臨著方向性選擇。
房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運行關(guān)系著宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟面臨外部沖擊和內(nèi)部轉(zhuǎn)型雙重壓力，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行，避免房價大起大落，既是保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟韌性的重要體現(xiàn)。一方面，我國城鎮(zhèn)化進程尚未結(jié)束，仍有較大發(fā)展空間，客觀上也需要房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)具有較強輻射和帶動效應(yīng)，也是我國家庭資產(chǎn)主要配置領(lǐng)域，房價波動將加劇經(jīng)濟金融波動。因此，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，既要有效控制房價非理性上漲所形成的風(fēng)險累積，也要高度警惕房價快速下行帶來的泡沫破裂風(fēng)險。
從根本上說，“房住不炒”既是我國房地產(chǎn)調(diào)控基本方向，也是對房地產(chǎn)市場長效機制的科學(xué)注腳，而樓市理性則是落實“房住不炒”的根本支柱。一線城市二手房價的率先回落，就是市場預(yù)期松動和樓市理性蘇醒的重要反映。
落實“房住不炒”，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行，避免市場出現(xiàn)劇烈波動，當(dāng)前亟待處理好以下四個關(guān)系：一是行政干預(yù)和市場調(diào)節(jié)的關(guān)系；二是增庫存和去庫存的關(guān)系；三是買房和賣房的關(guān)系；四是加杠桿和降杠桿的關(guān)系。這四個關(guān)系的科學(xué)處理和有效應(yīng)對，深刻反映了房地產(chǎn)市場各參與主體的理性，也是破除過去固化房地產(chǎn)市場行為范式的前提，更在相當(dāng)程度上決定了未來房地產(chǎn)市場運行的方向。
在市場多方博弈的大框架下，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，最有可能形成兼顧多方利益的均衡。在因城施策的政策基調(diào)下，政策松緊很有可能導(dǎo)致非線性實施效應(yīng)，因此做好科學(xué)謀劃、謹(jǐn)慎決策、有效執(zhí)行，其重要性不言而喻，再強調(diào)也不過分。在復(fù)雜多變的市場環(huán)境里，遵從房地產(chǎn)市場運行規(guī)律，防范各種道德風(fēng)險，抵制羊群效應(yīng)，既考驗著市場主體理性，也反過來影響到樓市運行軌跡。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場運行到關(guān)鍵節(jié)點，只有樓市理性才是確保未來市場穩(wěn)健運行的根本支柱。（陳濤）
