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聯(lián)系電話：0915-3356512 投稿郵箱：news@akxw.cn10月23日，國(guó)內(nèi)首單房企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源—保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審核通過(guò)，開(kāi)創(chuàng)了租賃住房資產(chǎn)證券化新篇章，對(duì)于加快推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)具有積極的示范效應(yīng)。
黨的十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。保利住房租賃REITs由中國(guó)保利集團(tuán)公司、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司共同實(shí)施，是中國(guó)保利集團(tuán)全方位響應(yīng)中央號(hào)召，提前布局租賃業(yè)務(wù)，加大租賃住房供應(yīng)，積極開(kāi)拓金融創(chuàng)新的重要舉措。
本單產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9∶1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)AAA，次級(jí)證券不評(píng)級(jí)。
發(fā)揮央企帶頭示范作用
中國(guó)保利集團(tuán)作為中央企業(yè)，在進(jìn)行創(chuàng)新住房租賃資產(chǎn)證券化的實(shí)踐中體現(xiàn)了央企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，在積極盤(pán)活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面起到了帶頭作用。中國(guó)保利集團(tuán)董事長(zhǎng)徐念沙表示，租購(gòu)并舉已成為國(guó)家重要政策，各地政府也紛紛在國(guó)土、財(cái)稅、金融等政策層面積極響應(yīng)，中國(guó)保利集團(tuán)圍繞“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，努力促進(jìn)住房回歸居住屬性。
“保利積極開(kāi)拓住房租賃市場(chǎng)金融創(chuàng)新，本項(xiàng)目是保利在住房租賃領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水，今后會(huì)持續(xù)推進(jìn)包括租賃住房在內(nèi)的各業(yè)態(tài)持有型不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目，‘REITs’將成為中國(guó)保利集團(tuán)構(gòu)建‘一主兩翼’地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具。”中國(guó)保利集團(tuán)副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊說(shuō)。
證監(jiān)會(huì)債券部副處長(zhǎng)閆云松表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對(duì)于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重要意義。本單產(chǎn)品的推出正當(dāng)其時(shí)，既符合國(guó)家大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的宏觀導(dǎo)向，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。
上海證券交易所相關(guān)人士表示，本單產(chǎn)品是國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，具有很好的市場(chǎng)示范效應(yīng)。對(duì)于解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過(guò)長(zhǎng)的后顧之憂提供了現(xiàn)實(shí)樣本，有望增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動(dòng)力，租賃住房REITs的廣泛實(shí)施也將有力助推住房租賃市場(chǎng)健康、快速、規(guī)模化發(fā)展。
探索房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型路徑
在房地產(chǎn)行業(yè)的“存量時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)之一是從“拿地賣(mài)房”模式向“出售與持有運(yùn)營(yíng)并舉”的轉(zhuǎn)型。保利布局轉(zhuǎn)型較早，在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌，項(xiàng)目布局10余城市，均分別由中國(guó)保利集團(tuán)旗下租賃住房管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“保利商業(yè)公司”“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。
保利在大力發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)的同時(shí)，也面臨轉(zhuǎn)變投融資模式的巨大挑戰(zhàn)。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，REITs是與持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式最佳匹配的金融工具，公司已搭建了專(zhuān)門(mén)的REITs運(yùn)作平臺(tái)——保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理有限公司，并擔(dān)任本單產(chǎn)品聯(lián)席總協(xié)調(diào)人，其優(yōu)秀的資本運(yùn)作能力為本單產(chǎn)品的順利實(shí)施提供了有力保障。
目前，保利已基本形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)為翼的“一主兩翼”地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。將著力于以存量物業(yè)為基礎(chǔ)，充分發(fā)揮社區(qū)服務(wù)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理能力，構(gòu)建租賃住房業(yè)務(wù)的利潤(rùn)模式，積極利用REITs實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，打造開(kāi)發(fā)建設(shè)—投資孵化—持有運(yùn)營(yíng)—成熟REITs退出的完整、閉合業(yè)務(wù)鏈條。
實(shí)現(xiàn)信托基金“擴(kuò)募功能”
作為國(guó)內(nèi)首單儲(chǔ)架發(fā)行的REITs，本單產(chǎn)品不僅對(duì)于租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展具有積極意義，同時(shí)也將對(duì)國(guó)內(nèi)REITs的進(jìn)一步發(fā)展乃至公募REITs的推出發(fā)揮積極推動(dòng)作用。
與國(guó)際成熟市場(chǎng)的REITs相比，除了在投資門(mén)檻、流動(dòng)性方面的差異之外，國(guó)內(nèi)REITs缺乏擴(kuò)募機(jī)制，一定程度上制約了國(guó)內(nèi)REITs“金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”效用的發(fā)揮。在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架下，投資門(mén)檻及流動(dòng)性問(wèn)題尚無(wú)可行路徑，有待于公募REITs的出臺(tái)，而擴(kuò)募機(jī)制問(wèn)題可通過(guò)借鑒ABS現(xiàn)有儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制實(shí)現(xiàn)。本單產(chǎn)品中，綜合考慮到保利豐富且優(yōu)質(zhì)的租賃住房資源儲(chǔ)備，成熟的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，以及總協(xié)調(diào)人及計(jì)劃管理人、基金管理人等中介機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)性，有望通過(guò)本單產(chǎn)品的試點(diǎn)推動(dòng)國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。
保利住房租賃REITs的儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長(zhǎng)大”的REITs，以“自下而上”的方式實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能，必將對(duì)我國(guó)REITs的發(fā)展產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。
《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2017年10月26日 15 版）
